Achtergrond

‘Te veel mensen wonen in een barslecht huis’

Nico Bogaerts

Er woedt in Vlaanderen een wooncrisis. Veel mensen wonen te klein, onzeker, ongezond en te duur. Joy Verstichele van het Vlaams Huurdersplatform schreef er een boek over.

© ID / Katrijn Van Giel

Ik woon, dus ik ben

In de ‘De onzichtbare wooncrisis’ schrijft Joy Verstichele dat een ‘thuis’ de hoofdschakelaar is in een mensenleven: “Zonder duurzame woonst kan je moeilijk aan de slag. In een vochtige woning word je ziek, in een slecht huis heb je schaamte om iemand te ontvangen en in een te klein appartementje vind je geen rustige plek om je huiswerk te maken. Ik woon, dus ik ben.”

‘In Vlaanderen woedt een wooncrisis.’

Tot zover de theorie. In de praktijk woedt in Vlaanderen een wooncrisis. “De problematiek is erg groot. Ik ben niet de enige die aan de alarmbel trekt. Ook de Vlaamse Woonraad zegt dit. Toch heb ik het gevoel dat de crisis niet doordringt. De crisis is niet zichtbaar voor mensen die wel goed wonen.”

Je toont die crisis via verhalen van mensen.

“Als ik iemands verhaal breng, dan raak ik mensen. Vorig jaar hoorde ik bij ATD Vierde Wereld, een vereniging waar armen het woord nemen, een groep van dertig, veertig mensen vertellen over hun moeilijke woonsituatie. Dat maakt meer indruk dan honderd keer uitpakken met abstracte cijfers en statistieken.”

“Te veel mensen wonen in barslechte omstandigheden. Verhuizen lukt niet omdat ze botsen op hoge huurprijzen. En als ze een andere plek vinden dan vangen ze soms bot omwille van hun achtergrond. Ze hebben geen andere keuze dan te blijven wonen in hun slecht huis.”

Maakt dat je opstandig?

“Ik word niet snel kwaad. De machteloosheid die ik op zo’n moment voel, buig ik om naar strijdvaardigheid. Er is in Vlaanderen een fundamenteel debat nodig over wonen. Ik wil dat voeren. ”

Je vertrekpunt is duidelijk: wonen is een grondrecht.

“Absoluut. Het grondrecht op wonen klinkt misschien abstract, maar dat is het niet. Het gaat over betaalbaarheid, woonkwaliteit, woonomgeving en woonzekerheid voor iedereen. Als wonen niet betaalbaar is, dan kan je je recht op wonen niet uitputten. Net zo wanneer je gedwongen in een slechte woning woont. Of wanneer je onzeker woont. Kan je blijven wonen waar je woont? Of dreigt er steeds een opzegging van het huurcontract? Of erger, een uithuiszetting?

De wooncrisis speelt zich af aan de onderkant van de private huurmarkt. Daar staan alle statistieken op rood.

“Er komt ontzettend veel nieuwbouw bij op de private huurmarkt, maar dat zijn vooral duurdere appartementen voor jonge koppels met twee inkomens of voor ouderen die opnieuw naar de stad verhuizen. Daar zit het probleem niet. De wooncrisis treft mensen met een laag loon en zij die moeten leven van een uitkering of leefloon. Maar inkomen is niet de enige parameter voor woonbehoefte. Ook voor mensen met een beperking of met een migratie-achtergrond is het vaak een extra moeilijke zoektocht. Minstens 250.000 huishoudens zitten vast in dat onderste segment van de huurmarkt. Dat zijn er immens veel.”

‘De wooncrisis treft mensen met een laag loon.’

“De vraag overtreft het aanbod. De huurprijzen in dit segment zijn dan ook veel sterker gestegen dan de inkomens. Dat betekent dat een steeds groter deel van mensen hun inkomen naar wonen gaat. Veel mensen hebben het daardoor moeilijker om rond te komen.”

Huisjesmelkers verhuren in de steden nog vaak kleine en slechte panden aan woekerprijzen. De overheid moet die stoppen?   

“Evident. Prijs en kwaliteit zijn volledig uit balans. We moeten de woonkwaliteit dringend aanpakken, maar opletten dat huurprijzen hierdoor niet verder de hoogte ingaan. Je moet als overheid veel meer controleren en desnoods sanctioneren, maar je moet verhuurders ook ondersteunen en stimuleren. Anders vraag je om nog grotere problemen. Zorg dat verhuurders hun woningen kwaliteitsvol op de markt brengen. Geef hen een renovatiepremie als ze daarna hun woning betaalbaar en kwaliteitsvol verhuren. Zorg voor voldoende stimulans als ze samenwerken met een sociaal verhuurkantoor. Waarom organiseren we geen grootschalige renovatiediensten in samenwerking met sociale economie waarmee je verhuurders ‘ontzorgt’?”

De woonbonus is de hoeksteen van het huidig woonbeleid. Geen goede keuze, volgens jou.

“De woonbonus is een slecht systeem. Het kost de overheid jaarlijks 1,65 miljard euro en het brengt niets op. Voor iemand die een huis koopt, lijkt die woonbonus iets goed. Je krijgt via de belastingen geld terug van de overheid. Maar het huis dat je kocht is door die woonbonus wel een pak duurder geworden. Alleen is die meerkost niet zichtbaar. De woonbonus is een zinloze nuloperatie. Je vindt in Vlaanderen geen woondeskundige die dit nog verdedigt. Laten we ermee stoppen.”

“Bovendien moeten we ons afvragen of de overheid moet blijven inzetten op eigendomsverwerving. Een eigendomsneutraal woonbeleid lijkt mij een beter idee. Zorg dat iedereen betaalbaar en kwaliteitsvol kan wonen met voldoende zekerheid, en laat de mensen vrij om te kiezen of ze huren of kopen.”

De idee van een huis als extra pensioenpijler laat je dan wel los.

“Een huis als extra pensioengarantie is een gek idee. Vinden we dan dat iemand die een huis huurt geen recht heeft op een goed pensioen? Als we het hebben over een goed pensioen moeten we het wettelijk pensioen versterken, en het vooral niet laten afhangen van het al dan niet bezitten van een woning.” 

wooncrisis

“De woonbonus is een slecht systeem.”

© ID / Katrijn Van Giel

De woonbonus werd door deze Vlaamse regering verlaagd. Een stap in de goede richting?

“De regering heeft de woonbonus voor een stuk afgetopt, dat klopt. Alleen zijn de vrijgekomen middelen verdwenen in een grote besparingsoperatie. Ze hadden het beter geïnvesteerd in sociale huisvesting. We scoren daar historisch slecht in vergelijking met onze buurlanden. Slechts 6,7 procent van de huisvesting in Vlaanderen is sociale huisvesting. Dat is peanuts. Er is veel meer geld nodig. Dat staat buiten kijf. De nood is groot. Er komen meer dan 240.000 huishoudens in aanmerking voor een sociale woning. Dat heb je niet onmiddellijk bij elkaar gebouwd. Er is dus meer nodig.”

Door ook stevig in te grijpen op de private huurmarkt?

“Huurders die niet rondkomen, moeten een huurtoelage krijgen van de overheid. De overheid kan dit systeem van tegemoetkomingen snel uitbreiden. In zijn meest uitgebreide vorm kost dit de overheid ongeveer 400 miljoen euro. Dat is een pak minder dan de woonbonus. Het gevaar van huurtoelages is wel dat verhuurders hun huurprijs verhogen, waardoor je de winst weer kwijt bent. Je zal de huurprijzen dus verstandig moeten omkaderen.”

‘Regulering is een woord dat in Vlaanderen altijd slecht valt.’

“Regulering is een woord dat in Vlaanderen altijd slecht valt. Maar kijk naar Duitsland. Daar is een gigantische private huurmarkt die ook veel meer gereguleerd is. Wat daar kan, moet ook bij ons kunnen. Laten we erover nadenken. Er is in Vlaanderen veel wetenschappelijk onderzoek over de private huurmarkt, maar over hoe je prijs en kwaliteit kunt koppelen, daarover weten we amper iets. Dat moet anders.”

Het is een haalbare utopie.

“Je kan de woonbonus niet in één keer afschaffen. Dat zou de woonmarkt te hard verstoren. Wel kan je het systeem stap voor stap afbouwen. Tegelijk moet je zorgen voor een duidelijk groeipad voor sociale woningen en huurtoelages.”

“Ik pleit ook voor een systeem van geconventioneerd huren. Verhuurders stappen vrijwillig in en krijgen een financieel voordeel van de overheid als ze de woning betaalbaar en kwaliteitsvol verhuren. De eigenaars hebben wel nog de keuze aan wie ze verhuren, zolang de huurders maar vallen binnen de doelgroep van bijvoorbeeld het gelijkekansendecreet.”

“De sociale verhuurkantoren zijn al op dit principe geënt en hebben nu tienduizend woningen in beheer. Dat is knap en belangrijk. Maar er is nog potentieel bij veel eigenaars die graag zelf blijven beslissen wie hun huis of appartement huurt, zonder te discrimineren. Dit systeem kan een antwoord zijn.”

Hoe reageren verhuurders op dit soort voorstellen?

“Eigenaarsverenigingen staan open voor geconventioneerd huren. Het is zeker geen utopie. De Vlaamse Woonraad pleit hiervoor. Het stond zelfs in de conceptnota van Vlaams minister van Wonen Liesbeth Homans. Ze heeft het tot mijn grote spijt niet uitgevoerd.”

De situatie is helder: er is een tekort aan sociale woningen en de private woonmarkt is rampzalig. Minister Homans heeft gefaald?

“De roep om meer te investeren in sociale huisvesting is er al lang. We hebben een geschiedenis van minister na minister die daar te weinig op ingrijpen. Minister Homans past in dat rijtje. Maar alle problemen terugbrengen naar deze minister is intellectueel oneerlijk.”

De minister trok de huurwaarborg opnieuw op naar drie maanden. Daar kan het Vlaams Huurdersplatform niet blij mee zijn.

“Liesbeth Homans redeneert dat er zo meer verhuurders komen op de private markt. Maar de cijfers spreken haar tegen. Er is geen duidelijke relatie tussen een hogere huurwaarborg en meer woningaanbod. Tien jaar geleden werd de omgekeerde beweging gemaakt. De huurwaarborg werd van drie maanden teruggebracht naar twee. En toch zien we sindsdien net een toename van het aantal verhuurders. Haar redenering is dus fout. De huurders zijn de dupe van de nieuwe waarborgregeling.”

‘Huurders zijn de dupe van de nieuwe waarborgregeling.’

“Een van de uitgesproken doelstellingen van de minister is het verzekeren van het rendement van de verhuurder. De betaalbaarheid verzekeren voor de huurder is dat niet. Voor een minister van wonen is dat ongezien en ongepast, zeker als je de woonnood ziet. Vlaanderen moet in zijn beleid vertrekken vanuit het grondrecht op wonen. Dat betekent ook betaalbaar wonen.”

De minister investeerde de afgelopen vijf jaar wel enkele miljarden euro’s in sociale huisvesting.

“Klopt, de minister investeert forse bedragen in sociale huisvesting. Veel geld kruipt in de renovatie van verouderd patrimonium. Ze botst op het feit dat er jarenlang niet of veel te weinig geïnvesteerd werd. Het totale aanbod aan sociale huisvesting blijft hangen rond 6,5 procent. Maar ondertussen neemt het aantal woonbehoeftige huishoudens wel toe. De wachtlijsten worden niet weggewerkt. Dus ook al zijn de investeringen noemenswaardig, ze moeten op korte tot middellange termijn minstens verdubbeld worden.”

Er hangt een negatieve sfeer rond sociale huisvesting. De VRT bracht uit dat er in Gent sociale krotwoningen worden verhuurd. 

“Tot op vandaag heb ik geen enkel systeem gezien dat beter is dan sociale huisvesting. Toch zit de beeldvorming fout. Dat komt onder meer door politici die vandaag naar sociale huisvesting kijken enkel als iets voor mensen in armoede. Sociale huurders worden afgedaan als profiteurs en fraudeurs. Een beeld dat uiteraard niet klopt met de realiteit.”

‘Tot op vandaag heb ik geen enkel systeem gezien dat beter is dan sociale huisvesting.’

“Maar een deel van de negatieve beeldvorming hebben sociale huisvestingsmaatschappijen ook aan zichzelf te danken. Er werd te weinig geïnvesteerd in onderhoud en renovatie. Uit het groot woononderzoek bleek dat 44 procent van de sociale woningen niet voldoet aan de minimale kwaliteitsnormen. Bij de helft daarvan zijn er structurele gebreken. Je kan het onmogelijk verdedigen dat, zoals in Gent, woningen van slechte kwaliteit worden verhuurd.”

Dat negatief imago komt misschien ook door mensen met een modaal inkomen die een sociale woning hebben, terwijl er 150.000 mensen op de wachtlijst staan. 

“Mensen met een hoog inkomen betalen ook meer huurgeld. Sociale huisvestingsmaatschappijen maken er zelfs winst op aangezien deze huurders een huur betalen in lijn met de private huurprijzen. Dat betekent meer geld voor de sociale huisvestingsmaatschappij. Geld dat ze kunnen investeren in nieuwe sociale woningen. Op die manier vergroot je het sociaal woningaanbod. Als je mensen uit de sociale huisvesting duwt omdat ze meer verdienen, dan maak je de sector steeds meer afhankelijk van subsidies.” 

wooncrisis

“Als elke controle een heksenjacht is, dan moet je niets meer controleren.”

© ID / Katrijn Van Giel

Je kan ook kijken naar sociale huisvesting als hefboom. De overheid helpt wanneer je het nodig hebt en stopt wanneer dat niet meer nodig is.

“Geen probleem dat de overheid mensen stimuleert richting private huurmarkt of de aankoop van een eigendom via bijvoorbeeld een sociale lening. Maar stimuleren is iets anders dan sanctioneren. Wonen is de spil van waaruit je je leven uitbouwt. Dat zomaar stopzetten omdat je toevallig een job hebt gevonden of net iets te veel verdient, vind ik een vreemde kronkel. Het gaat ook niet over grootverdieners. Zodra je een kwart meer verdient dan de inkomensgrens voor sociale huisvesting, vlieg je er straks misschien uit.”

“Het is ook geen wonderoplossing voor de wachtlijsten. Het gaat slechts om een kleine groep. Door dit soort beslissingen evolueren we steeds meer naar een soort armenhuisvesting. En dat is een vicieuze cirkel. De inkomensafhankelijke huurgelden dalen, sociale huisvesting krijgt minder eigen inkomsten en heeft dus meer overheidsgeld nodig.”

Ook discriminatie is onderdeel van de wooncrisis.

“Als mensen een goede woning vinden, dan is de kans zeer reëel dat ze het huis toch niet kunnen huren omwille van hun kleur, achtergrond of soort inkomen. Discriminatie maakt de toegang tot wonen voor heel wat mensen moeilijker. De overheid moet zorgen dat een eigenaar of makelaar die discrimineert minstens het gevoel heeft dat hij slecht bezig is. Er is dus controle nodig. Die controle gebeurt het best via praktijktesten. Weten dat er controle is, zorgt op zich al voor minder discriminatie. Maar wie dan toch nog gewoon blijft verder gaan, moet ook gesanctioneerd kunnen worden. Vandaag gedogen we blijkbaar discriminatie.”

De minister zegt dat ze geen heksenjacht wil openen.

“60 procent van de eigenaars en 40 procent van de makelaars in Antwerpen discrimineert. Discriminatie is dus een groot probleem. Door de controle hierop een heksenjacht te noemen, maak je van daders slachtoffers. Dat is problematisch. Als elke controle een heksenjacht is, dan moet je niets meer controleren. Als je een wetgeving maakt, dan moet je ook de ambitie hebben om die af te dwingen. ”

Proberen jullie het recht op wonen soms juridisch af te dwingen? 

“Een zaak juridisch aanvechten is een legitiem actiemiddel. We ondersteunen vanuit het Vlaams Huurdersplatform ook de werking van de huurdersbonden. Wij hebben dus oog voor een juridische invalshoek. Als alle andere actiemiddelen zijn uitgeput, overwegen we met het Vlaams Huurdersplatform of juridische stappen aangewezen zijn. Zeker wanneer beleidsmakers duidelijk hun boekje te buiten gaan en beslissingen nemen die in strijd zijn met het recht op wonen.

Doen we dat niet te weinig binnen het sociaal werk?

“Dit gebeurt naar mijn aanvoelen inderdaad te weinig. Nochtans kan het een groot verschil maken. Kijk naar de beslissing van het Grondwettelijk Hof over het remgeld voor de pro-Deoadvocaat. Ik vind dat een mooi voorbeeld. Er was vooraf gelobbyd en geprotesteerd. Maar niemand luisterde. Dus stapten het Netwerk tegen Armoede en anderen naar het Grondwettelijk Hof, met succes. De rechtbank heeft het beleid teruggefloten. Het sociaal werk in Vlaanderen moet niet te bang zijn om dit meer te doen.

Reacties [2]

  • Lucie Evers

    Wat mij betreft is wonen inderdaad een grondrecht. Maar… het businessmodel van de sociale woningen moet grondig herbekeken worden.
    1. Je investeert niet in gebouwen met ‘omzet’ door huurgelden. Dat is autofinanciering en niet ok. Je moet massaal kapitaal mobiliseren voor het financieren van investeringen. De werkingsmiddelen moeten dan waar uit huurgelden gehaald worden, evenals de vergoeding voor kapitaal. 2. Het is nu quasi onmogelijk om kapitaal te mobiliseren voor ‘sociaal vastgoed’ (wie dat ook moge organiseren), net omdat de verhuur risico’s zo hoog zijn. Het gaat niet alleen over niet betalende huurders, maar over grote groepen mensen die meer begeleiding nodig hebben bij het dagelijks bestaan, inclusief wonen. Er moeten dus meer woonvormen komen met een ‘plus’, zodat de investering ‘gevrijwaard’ kan worden. Dat zou het mogelijk maken kapitaal aan te trekken. 3. Door coöperatief en collectief te bouwen (en te wonen) zijn er herverdeling mechanismen mogelijk BINNEN projecten

We zijn benieuwd naar je mening!

 

Elke reactie wordt gemodereerd. Lees hier onze spelregels. Je e-mailadres wordt niet gepubliceerd.