Een huis kopen zonder grond: nieuw concept maakt wonen betaalbaarder

Nieuw woonrecept

Er is een wooncrisis in ons land. Het is een vaak geciteerd cijfer: meer dan 180.000 mensen staan op een wachtlijst voor een sociale woning in Vlaanderen. Huurprijzen op de private huurmarkt nemen, zeker in de grootsteden, een flinke hap uit het huishoudbudget. Bovendien laat de woonkwaliteit op de private huurmarkt vaak te wensen over.

Doordat de woningprijzen jaar na jaar stijgen, blijft voor de meeste mensen uit de lagere middenklasse een eigen woning kopen een verre droom. Mensen die in armoede leven moeten er al helemaal niet aan denken.

‘Het idee is vrij eenvoudig: mensen kopen een woning, maar niet de grond eronder.’

Een interessant recept breekt de huizenmarkt open voor deze groepen onderaan de maatschappelijke ladder: community land trusts. Het idee is vrij eenvoudig: mensen kopen een woning, maar niet de grond eronder. Daardoor is die woning goedkoper. De grond blijft in handen van de community land trust.

Deel van de deal: de eigenaar mag de woning niet met (grote) winst doorverkopen. Zo blijft de woning ook betaalbaar voor de volgende eigenaar en wordt speculatie tegengegaan. Wat je zelf investeerde in het huis, kan je bij verkoop wel terugverdienen, bovenop een vooraf afgesproken deel van de meerwaarde.

Waar vind je community land trusts?

In Vlaanderen staat het nog in de kinderschoenen. Pas vorig jaar werd in Leuven en Gent een community land trust boven het doopvont gehouden. Maar elders bestaat het al langer. In eigen land vierde Community Land Trust Brussels onlangs haar tiende verjaardag. Voor haar pioniersrol op het Europese vasteland werd deze Brusselse organisatie bekroond met de World Habitat Award van de Verenigde Naties.

Wereldwijd vormt het concept al veel langer de sleutel voor betaalbaar wonen. De eerste community land trust zag eind de jaren zestig het levenslicht in de schoot van de zwarte burgerrechtenbeweging in de Verenigde Staten.

Het model was mede geïnspireerd door andere utopische woonprojecten in Engeland, India en Israël die experimenteerden met collectief landeigendom ten voordele van mensen in armoede.Engelse tuinsteden voor arbeiders, de Israëlische coöperatieve landbouwnederzettingen genaamd ‘mosjav’ en de ‘land gift movement’ in India.

Nog steeds spant de VS de kroon met meer dan 260 community land trusts, maar intussen vind je ze overal ter wereld, van Kenia, over Australië tot Frankrijk.

Wie zit erachter?  

Het antwoord zit in de naam: de ‘community’ of gemeenschap beheert de organisaties. Het is een ledenorganisatie en elke huiseigenaar is automatisch lid. De eigenaars hebben ook een plekje aan de bestuurstafel, samen met vertegenwoordigers van de buurt en afgevaardigden van de lokale overheid. Deze drie groepen hebben elk één derde van de macht in handen.

‘In Vlaanderen staan de community land trusts nog in de kinderschoenen.’

Het initiatief om een community land trust op te richten kan uit verschillende hoeken komen. In Leuven komt het idee uit de koker van schepen van Wonen Lies Corneillie (Groen). De stad voorziet de community land trust van een startkapitaal van 5 miljoen euro. De achterliggende vzw kent onder haar stichtende leden tal van welzijnsorganisaties en socio-culturele verenigingen, zoals ’t Lampeke, de Ruimtevaart, CAW, Avansa en ArmenTekort, maar ook spelers zoals de KU Leuven, Triodos Bank en vastgoedontwikkelaar Van Roey zijn betrokken.

Brenda Torpy is actief bij de grootste Amerikaanse community land trust in Burlington in de staat Vermont. Tijdens de feestelijke opening van de community land trust in Leuven vertelde ze over het ontstaan: “Wij ontstonden in de jaren tachtig vanuit activisten. Deze activisten hielpen mee een progressieve burgemeester verkiezen: Bernie Sanders.”

Sanders werd later wereldwijd bekend als presidentskandidaat voor de Democratische Partij. Onder burgemeester Sanders kreeg duurzaam betaalbaar wonen een centrale plek in het stedelijk woonbeleid, aldus Torpy. Vandaag beheert de community land trust 3.100 woningen.

In San Juan, de hoofdstad van Puerto Rico, liep het anders, vertelt Mariolga Juliá Pacheco. Daar is de community land trust het resultaat van een jarenlange strijd van bewoners van de Martín Peña wijk.

Toen het land industrialiseerde, vestigden mensen in armoede zich rondom het Martín Peña kanaal in informele nederzettingen. Maar het kanaal slibde dicht, raakte sterk vervuild en regelmatig overstroomden huizen die te dicht bij het water stonden.

‘In Puerto Rico is de community land trust het resultaat van jarenlange strijd van bewoners.’

Twintig jaar geleden ontstonden plannen om het kanaal te baggeren en de wijken te saneren en opnieuw te ontwikkelen. “De bewoners vreesden dat ze hun woningen na de werken zouden verliezen aan rijke projectontwikkelaars. Daarom organiseerden ze zich”, aldus Pacheco. “Onder druk van de bewoners kwam er wetgeving dat het eigenaarschap van de grond onderbracht in een community land trust.”

Zo werd voorkomen dat de oorspronkelijke bewoners moesten verhuizen. Sterker nog, de community land trust maakte dat mensen wiens huis onbewoonbaar was of afgebroken werd een ander huis toegewezen kregen.

Voor wie zijn de woningen bedoeld? 

Niet iedereen kan zomaar een woning kopen van een community land trust. Grofweg komen enkel mensen met een bescheiden inkomen in aanmerking, maar wie de exacte doelgroep is, hangt af van de lokale afspraken.

Bij Martín Peña in Puerto Rico zijn de bestaande inwoners van de wijk de doelgroep. In Burlington kan iedereen die minder dan het mediaaninkomen verdient toetreden.

‘Voor mensen met een zeer laag inkomen blijft een woning kopen geen evidentie.’

In Leuven richt men zich op de zogenaamde ‘missing middle’: mensen die wel kunnen lenen, maar geen huis kunnen kopen op de private markt omdat de prijzen te hoog zijn. Ze komen in aanmerking voor een sociale huurwoning, maar staan op de wachtlijst, of ze vallen net uit de boot. Concreet gaat het om mensen met een inkomen dat zich maximum 10 procent boven het mediaaninkomen bevindt.

Voor mensen met een zeer laag inkomen blijft een woning kopen geen evidentie. Een lening krijgen is bijvoorbeeld niet altijd mogelijk. Sommige community land trusts creëren voor deze groep oplossingen, zoals huurwoningen, of ze zetten bijkomende subsidies in om de koopwoningen toch toegankelijk te maken.

Wat doet een community land trust nog aan extra’s?

Omdat een community land trust eigenaar blijft van de grond waarop de woningen staan, heeft het er alle belang bij dat de woningen goed beheerd worden. “Daarom zorgen we er niet alleen voor dat mensen toegang tot een woonst krijgen, maar ook dat ze succesvol eigenaar kunnen blijven”, vatte Brenda Torpy het samen.

Zij hebben bijvoorbeeld een eigen onderhoudsdienst en enkele sociaal werkers en opbouwwerkers in dienst. Kandidaat-eigenaars moeten verplicht een vorming volgen die hen voorbereidt op het ingewikkeld proces van het aanschaffen van een huis en alles wat komt kijken bij het huiseigenaarschap.

‘Community land trusts bekommeren zich om meer dan wonen alleen.’

Community land trusts bekommeren zich om meer dan wonen alleen. Ze zetten vaak in op de sociale samenhang in de buurt. In Brussel doen ze dat onder meer met fietslessen, conversatietafels, spaargroepen en een buurtkeuken. In Gent ligt de community land trust mee aan de wieg van een solidaire buurtwinkel.

Lees ook

‘Achter de energiecrisis schuilt een veel grotere wooncrisis’

In Puerto Rico richtten ze enkele gemeenschapstuinen in. Daar helpt de community land trust bewoners ook met het trotseren van het orkaanseizoen: “Toen de orkaan Fiona vorig jaar in heel het land het stroomnet platlegde, richtten we meteen twee grootkeukens in zodat bewoners in de wijk toch konden koken”, aldus Mariolga Juliá Pacheco.

Hoe groter de community land trust, hoe meer ze buurten mee kunnen vormgeven. Brenda Torpy vertelt hoe zij onder meer oude en vervuilde bedrijventerreinen saneren, en verloederde buurten met leegstaande gebouwen opwaarderen. In Burlington koopt de community land trust ook huurpanden die in handen dreigen te vallen van speculanten.

Zijn community land trusts dé oplossing voor de wooncrisis?

Vandaag zijn ze dat zeker nog niet, daarvoor is de schaal veel te klein. De woningen die op komst zijn in Gent en Leuven zullen slechts een antwoord bieden voor enkele tientallen van de 180.000 Vlamingen die wachten op een sociale woning.

Het eerste project in Leuven telt tien woningen, terwijl maar liefst 11.500 Leuvense gezinnen tot de potentiële doelgroep behoren. Schepen Corneillie noemde het wel “één van de nieuwe recepten om te werken aan betaalbaar wonen”, maar voor de Leuvense oppositie is het niet meer dan “een druppel op een hete plaat.”

Zelfs in Brussel, met intussen 104 gerealiseerde woningen en nog eens een honderdtal in de pijplijn, zal de community land trust de oververhitte woningmarkt niet doen afkoelen. Voor de ruim tweehonderd Brusselse gezinnen die in zo’n huis wonen, is de impact uiteraard wel groot.

‘De ervaring leert dat een woning kopen voor opwaartse sociale mobiliteit zorgt.’

De ervaring in de VS leert dat een woning kopen bij een community land trust vaak ook echt voor opwaartse sociale mobiliteit zorgt. Brenda Torpy vertelde dat mensen gemiddeld 7,5 jaar eigenaar blijven van de woning en ze dan weer verkopen. “Twee derde van de mensen die verkopen, koopt daarna een woning op de reguliere woningmarkt. Dat wijst erop dat ze eigen vermogen opbouwen.”

Lees ook

Dit zijn de antwoorden op de wooncrisis. Wie heeft de moed om ze te realiseren?

Geert De Pauw, coördinator van Community Land Trust Brussel, argumenteerde eerder op SamPol dat community land trusts een dam kunnen opwerpen tegen speculatie: “Zij hebben het potentieel om steeds grotere delen van de woningmarkt te bezetten, om ervoor te zorgen dat daar andere wetten gelden, wetten die gericht zijn op het recht op huisvesting in plaats van op de winst van investeerders.”

Wat is de kritiek op community land trusts?

In ons land valt het voorlopig mee met de oppositie tegen community land trusts. De organisaties in Brussel, Leuven en Gent proberen van in het begin actief samen te werken met bijvoorbeeld de lokale overheid, buurtbewoners en private spelers op de vastgoedmarkt. Maar in de Verenigde Staten en Puerto Rico is de sfeer anders.

“Het was jaren vechten met de overheid”, aldus Mariolga Juliá Pacheco. “Het is geen romantisch verhaaltje. De overheid heeft eerst vier jaar gewacht met het land over te dragen. En amper een maand nadat ze dat eindelijk gedaan hadden, werd de community land trust vervolgd door de burgemeester.”

‘We werden afgeschilderd als dieven en communisten.’

“Het waren hele moeilijke jaren. Mensen reden letterlijk door de wijk met grote geluidssystemen die luid slogans afspeelden waarin we afgeschilderd werden als dieven en communisten. Uiteindelijk hebben we een nieuwe deal gesloten met de overheid, maar tot op vandaag ervaren we regelmatig politieke tegenstand.”

Ook in Burlington werd de community land trust afgeschilderd als iets voor communisten, vertelde Torpy. “De initiële oppositie bestond uit immobiliënmakelaars en projectontwikkelaars. Wij zetten de manier waarop de vastgoedmarkt werkt op z’n kop. Mensen die daarvan profiteerden, wilden dat uiteraard niet. De tegenstanders hielden demonstraties telkens we een project wilden ontwikkelen of beleid probeerden door te drukken in de gemeenteraad.”

Vandaag ziet Brenda Torpy nog twee grote uitdagingen. “De eerste zijn alle ‘NIMBY’s’:Afkorting van not in my backyard: niet in mijn achtertuin.mensen die niet willen dat je betaalbare huisvesting creëert in hun buurt. Daarom doen we erg ons best om al heel vroeg met buurtbewoners in gesprek te gaan. We schakelen ook hulp in van buurtbewoners die ons wel genegen zijn en de tegenstand willen counteren.”

Lees ook

Gentrificatie: ‘Aan schijnparticipatie doen wij niet mee’

De andere kink in de kabel is afkomstig van beleidsmakers, aldus Torpy. “Je moet waakzaam blijven: niets is verworven.” Regelmatig proberen Republikeinse politici het beleid terug te draaien. “Ook de regels rond inclusieve stadsontwikkeling liggen om de zoveel jaren onder vuur. Projectontwikkelaars blijven klagen dat ze een bepaald aandeel betaalbare woningen moeten voorzien. Wonen draait om veel geld, geld dat sommigen liever naar private investeerders zien vloeien.”

Het antwoord op die tegenstand? Torpy: “Community land trusts moeten blijven inzetten op educatie: uitleggen wat je doet en waarom. En blijven kenbaar maken dat je bestaat en niet weg te krijgen bent.”