Achtergrond

Dit zijn de antwoorden op de wooncrisis. Wie heeft de moed om ze te realiseren?

Michel Debruyne

De wooncrisis is immens. Om die aan te pakken weten we wat werkt en wat niet. De vraag die overblijft: wie heeft de moed om de crisis op te lossen? Michel Debruyne van Decenniumdoelen wikt en weegt.

wooncrisis

© Unsplash / Bálint Szabó

Bestrijd armoede en ongelijkheid

De wooncrisis vertaalt zich in concrete cijfers: meer dan 300.000 huishoudens moeten elke maand proberen te overleven. De helft van hen in een woning in slechte staat.

Het is een open deur: de wooncrisis kan enkel opgelost worden als armoede en ongelijkheid verminderen. De studie ‘De lage middenklasse’ wijst op het falend overheidsoptreden waardoor de lage middenklasse afdalen en de armen arm blijven. Een hoger inkomen is daarom sinds jaar en dag een eis van de armoedeorganisaties. Niet enkel voor mensen die steun trekken, ook een hoger minimumloon is nodig.

‘Een ecologische transitie is onmogelijk te realiseren met de huidige ongelijkheid.’

Decenniumdoelen heeft sinds 2007 steeds gehamerd op hogere inkomens en het optrekken van alle sociale uitkeringen tot aan de armoedegrens. Telkens hebben we ook aangetoond dat het voor de overheid budgettair haalbaar is om armoede te bestrijden.Zie onder meer de publicaties: de armoedebarometers en de herkansingen op https://www.komafmetarmoede.be/publicaties/De sleutel daarbij is herverdelen.

De sleutel: herverdelen

Olivier De Schutter, VN-rapporteur over extreme armoede en mensenrechten, bevestigt in een recent MO*-interview dat een ecologische transitie onmogelijk te realiseren is met de huidige ongelijkheid.

Vooral omdat die ongelijkheid ervoor zorgt dat maar een heel klein deel van de welvaartproductie ten goede komt aan de 20 of 40 procent mensen in armoede, aldus De Schutter. “Daarom moet er dus voortdurende groei zijn, ook al leidt die groei tot ecologische verarming. Het alternatief is herverdeling. Daarmee kan je armoede verminderen zonder het natuurlijke kapitaal verder op te vreten.”

Baksteen in de maag

Herverdelen op vlak van wonen betekent concreet de ongelijke behandeling van huren en kopen verminderen. Het Steunpunt Ruimte en Wonen bevestigt dat het beleid in de eerste plaats gericht is op subsidiëring van eigenaars. Worden de federale en Vlaamse steunmaatregelen samengenomen, dan is het gemiddeld voordeel per gezin 4,3 keer groter voor subsidies uit het eigendoms- dan het huurbeleid. De ongelijkheid zit ingebakken in onze spreekwoordelijke baksteen in de maag.

De overheid moet dus huren of kopen en bouwen neutraal behandelen. Dat heeft voordelen. Het huidig beleid stuwt de hogere inkomensklassen richting koopsector en de lage richting huur. Zo creëert de overheid schotten in de woningmarkt met als gevolg deelmarkten met eigen en aparte regimes, eigen publiek en specifieke gebieden. Zo ontstaan aparte woonzones.

‘De wooncrisis vraagt meer dan enkel herverdeling.’

Het huidig beleid leidt bovendien tot een ongezonde concurrentie op de private woonmarkt tussen kopers en huurders, waarbij de huurders aan het kortste eind trekken. En het is ook nog eens niet efficiënt: de hogere inkomensklassen hebben immers geen steun nodig om eigenaar te worden. Het vroegere pleidooi om de woonbonus af te schaffen, kadert binnen dat verhaal. De ongelijke behandeling creëert dus ongelijkheid en armoede.

De vraag is echter of de wooncrisis vandaag geholpen is met (fiscale) neutraliteit. De wooncrisis vraagt meer dan enkel herverdeling. Het vraagt een prioritaire behandeling. Het vraagt duidelijke politieke en maatschappelijke keuzes: de komende decennia moet het overgrote deel van de middelen naar het wonen van die groepen gaan.

Versobering is nodig

Er is meer-dan-herverdeling nodig. Dit stelt ook de levensstijl van alle groepen in vraag, zeker die van de hogere inkomensklassen. Hun veel-te-grote-voetafdruk-levensstijlen kunnen echter geen ideaaltypes zijn.

In een interview met De Standaard wijst Marianne Bertrand, een Belgische econome, op een interessant indirect effect van ongelijkheid. Ze noemt het ‘trickle-down consumption’: “Als de rijken rijker worden en almaar meer consumeren, zie je dat ook de rest van de bevolking haar consumptie opdrijft. Ze gaan meer geld uitgeven en minder sparen. Terwijl die mensen niet over meer middelen beschikken. Zo ontstaat er instabiliteit.”

‘Ongelijkheid treft de economie en de samenleving in haar geheel.’

“Het is belangrijk om te tonen dat ongelijkheid de economie en de samenleving in haar geheel treft”, zegt ze nog. “Met ons onderzoek naar trickle-down-consumptie tonen we aan dat te grote verschillen iedereen raken.”

De ‘trickle-down consumption’ duwt ook de overheid richting overconsumptie. Overheden worden immers gedwongen om die hogere levensstijl mee op te nemen in hun kwaliteitsbestekken wat de kostprijs van – hier – de woning opdrijft. Een versobering van de levensstijlen is dus nodig.

‘Collectieve’ maatregelen zijn nodig

Maar dat is niet voldoende. Armoede beantwoorden vraagt dus een andere manier van investeren, subsidiëren en produceren. Het huidig beleid probeert het gedrag van de burger te sturen via onder meer individuele fiscale stimulansen, zoals premies, fiscale aftrekposten, fiscale ontmoediging, een hogere btw bijvoorbeeld.

Al die maatregelen kennen een ondergebruik door de lagere en een overgebruik door de hogere inkomensgroepen. Dat soort individueel gericht beleid kan nooit goed werken voor lagere inkomensgroepen. Daarom zijn andere maatregelen nodig.

‘Zoals sociale zekerheid een universeel bereik heeft, moeten maatregelen zo ontworpen worden dat iedereen er baat bij heeft.’

Collectieve(re) vormen van maatregelen hebben daarentegen wel een rol te spelen. Openbaar vervoer als antwoord op vervoersarmoede is daar het beste voorbeeld van. Zoals sociale zekerheid een universeel bereik heeft, moeten maatregelen zo ontworpen worden dat iedereen er baat bij heeft.

wooncrisis

“De ‘trickle-down consumption’ duwt ook de overheid richting overconsumptie. Overheden worden immers gedwongen om die hogere levensstijl mee op te nemen in hun kwaliteitsbestekken wat de kostprijs van de woning opdrijft.”

© Unsplash / Maria Teneva

Iedereen kan meegenieten

Maatregelen die maken dat iedereen veilig en comfortabel kan fietsen, hebben dus voorrang op maatregelen gericht op een bepaalde doelgroep (de pendelaar die via fietssnelwegen soms de auto laat staan). Dat zijn collectieve maatregelen waarrond ook gemeenschapsvorming mogelijk is.

Energiemaatregelen moeten gericht zijn op een collectiviteit, een buurt, een straat: warmtepompen zijn collectief interessanter dan individuele warmtepompen; windmolens zijn gemeenschappelijk kapitaal; zonnepanelen worden gemeenschappelijk aangelegd…

Voor de energietransitie kennen we de groepsaankopen. EnerGent, de Gentse burger coöperatieve, neemt via het project Buurzame Stroom financieel zwakkere groepen mee in hun duurzaam energieverhaal. Het Waalse dorp Crisnée speelt voortrekker door zelf een windmolen en duizend zonnepanelen te kopen om zo zijn inwoners van gratis energie te voorzien. Die collectieve maatregelen zorgen dat iedereen, ook zij die niet financieel (kunnen) deelnemen, kunnen meedoen en genieten van de opbrengst.

Herwaarderingsgebieden

Binnen het woondomein kunnen we de ‘herwaarderingsgebieden’ als een beperkt geslaagd voorbeeld nemen.Beperkt, omdat het besluit maar een kortstondig bestaan heeft gekend enerzijds, en anderzijds omdat er maar een beperkt aantal gebieden zijn afgebakend.Herwaarderingsgebieden waren een instrument van een sociale stads- en dorpsvernieuwingsbeleid in 1982. Gemeenten konden herwaarderingsgebieden afbakenen op voorwaarde dat ze in samenspraak met bewoners een globaal plan van herwaardering voor de wijk ontwierpen.

De geplande herwaarderingsoperaties, zoals aanleg van straten, pleinen of parken, sociale huisvestingsinitiatieven, stedenbouwkundig reorganiseren van de wijk door het vrijmaken van binnenblokken, inplannen van sociale diensten en voorzieningen… konden rekenen op Vlaamse subsidies. Binnen een herwaarderingsgebied waren er tevens verhoogde renovatiepremies voor particulieren.

‘Net als bij de sociale zekerheid zijn naast universele maatregelen ook gerichte maatregelen nodig.’

Het herwaarderingsgebied is een collectief en participatief antwoord dat initiatieven richt en stuurt. Binnen een vernieuwd concept van herwaarderingsgebieden kunnen woon-, klimaat- en sociale maatregelen een plaats vinden.

Collectieve maatregelen zijn een antwoord op de wooncrisis. Net als bij de sociale zekerheid zijn naast universele maatregelen ook gerichte maatregelen nodig.

Sociale huisvesting als motor van verandering

7 procent, zo veel gewicht heeft de sociale huisvesting in Vlaanderen. Dat zijn ongeveer 160.000 sociale woningen of 27 procent van het aantal huurwoningen in Vlaanderen. Hoewel het aantal sociale woningen jaar na jaar stijgt – sinds 2012 zijn er 10.749 sociale huurwoningen bijgekomen of 1.344 sociale woningen per jaar – is die lichte aangroei onvoldoende om de woonnood te verhelpen.

‘Er moeten 10.000 nieuwe sociale woningen per jaar bijkomen.’

Een investeringssprong is meer dan noodzakelijk. Decenniumdoelen vraagt sinds 2007 dat er op tien jaar tijd 100.000 sociale woningen bijkomen. Die 100.000 sociale woningen kunnen een motor van verandering zijn voor onze steden en gemeenten.

10.000 nieuwe sociale huurwoningen per jaar zetten een carrousel van renovatie op gang. De nieuwe woningen gaan naar de gezinnen die vandaag huren op de private markt. Er komen bijgevolg ongeveer 10.000 private huurwoningen op de huurmarkt vrij.

Private huurwoningen aanpakken

We weten al dat die private huurwoningen niet van de beste kwaliteit zijn. De uitdaging is dan die woningen aan te pakken. Daarvoor moet een nieuwe regel gelden: ze mogen enkel nog verhuurd worden als ze beantwoorden aan strikte milieueisen.

Om verhuurders te helpen die woningen te renoveren wordt een rollend fonds ontwikkeld: indien verhuurders hun woning renoveren en nadien verhuren aan een bescheiden tarief kunnen ze een renteloze lening van bijvoorbeeld 50.000 euro krijgen. Die renteloze lening moet enkel terugbetaald worden bij verkoop van de woning.

Wordt de woning uit de private huurmarkt getrokken, dan kan de eigenaar of koper ook een beroep doen op hetzelfde rollend fonds. Maar dan wordt de hoogte van de lening gekoppeld aan het inkomen en vermogen. Door te werken met het principe van de terugbetaling van de lening (bij verkoop) kunnen we de perverse prijsstijgingen beperken of in de hand houden.

Dubbel doel

Elk jaar worden dus 10.000 duurzame sociale woningen gebouwd. Die woningen komen in de kernen zodat huurders kunnen genieten van de korte afstand tot allerlei voorzieningen. Het openbaar vervoer wint er ook bij. Sociale huurders hebben lage woonlasten waardoor ze meer kunnen doen met hetzelfde inkomen. Daarmee kunnen ze zich een duurzamere levensstijl aanmeten.

‘De 10.000 woningen per jaar kunnen eveneens een hefboom zijn voor collectieve energieprojecten.’

De 10.000 woningen per jaar kunnen eveneens een hefboom zijn voor collectieve energieprojecten zoals warmtenetten, gemeenschappelijke warmtepompen of gemeenschappelijke zonnepanelen.100.000 nieuwe sociale woningen zetten zo een beweging op gang die een dubbel doel kan bereiken.

Een dergelijk scenario werkt enkel als we dit binnen een vernieuwd concept van herwaarderingsgebieden ontwikkelen. Maar het vraagt ook een vernieuwd sociaal huisvestingsmodel en woonmodel.

“We weten al dat die private huurwoningen niet van de beste kwaliteit zijn. De uitdaging is dan die woningen aan te pakken.”

© Unsplash / Tucker MacDonald

Nood aan vernieuwing

De wooncrisis noopt tot antwoorden, antwoorden die in veel richtingen worden gezocht. Al die initiatieven kunnen op zich de wooncrisis niet beantwoorden. Ze kunnen wel de sociale huisvesting en het wonen een nieuw elan geven. Ze zijn ook voorbeelden van een ‘collectievere’ benadering van wonen.

Samenhuizen brengt een discussie over levensstijl naar voor: wat hebben we nodig om goed te wonen? Hebben we veel ruimte nodig, veel goederen, veel eigen tuin? Kunnen we samenwonen en elkaar zo ondersteunen? Dat zijn vragen die de levensstijl bevragen.

‘Samenhuizen brengt een discussie over levensstijl naar voor: wat hebben we nodig om goed te wonen?’

Sociale huisvesting was niet onbekend met dergelijke vormen van samenhuizen. Zeker de meer socialistische experimenten kenden elementen van samenhuizen. Dat concept kan sociale huisvesting verrijken.

Hybride vormen van eigenaarschap

Community Land Trust-initiatieven (CLT) vertrekken van twee ideeën: de grond waarop de woning staat blijft steeds eigendom van de gemeenschap en de huurder is tegelijkertijd ook een koper en een aandeelhouder van de CLT.

CLT creëert hybride vormen van eigenaarschap. Ze zijn ook huurder: de huurprijs bevat een deel koop. Zo spaart de huurder een klein vermogen die zij of hij bij einde contract kan verzilveren. CLT zorgt voor een andere, volwassen relatie tussen huurder en verhuurder. CLT kan een inspiratie zijn voor sociale huisvesting.

Sociaal verhuurkantoren (SVK) bestaan sinds de jaren negentig. Ze onderverhuren vandaag een kleine 12.000 woningen die aan minimale kwaliteitseisen moeten voldoen. Tegen 2023 worden de SVK’s geïntegreerd in de sociale huisvestingsmaatschappijen.

De integratie kan beide versterken, enkel en alleen indien de kenmerken van de SVK’s meegenomen worden in de nieuwe woonmaatschappijen. De nieuwe woonmaatschappijen kunnen zo nog meer investeren in het begeleiden en ondersteunen van hun huurders.

Geconventioneerd verhuren

Ook de private huurmarkt heeft nood aan vernieuwing. Hybride vormen van huurkoop kunnen de huurmarkt, en dus ook de koopmarkt, een ander elan geven. Geconventioneerd verhuren is een dergelijke vorm waarbij de verhuurder aan bepaalde groepen aan een bepaalde huurprijs verhuurt. Het is een private variant op het SVK-model.

Ook dat model verandert de verhouding tussen de huurder en verhuurder, net zoals het CLT-model. Geconventioneerd verhuren past perfect in ons model van investeren in sociale huisvesting.

‘De wooncrisis vertaalt zich in wanhopige verhalen van gezinnen die in erbarmelijke situaties leven.’

Al die andere woonvormen zijn niet hét antwoord op de wooncrisis. Ze bieden wel een uitzicht op een vernieuwd antwoord dat een stevige basis kan vormen voor een nieuw woonmodel in Vlaanderen. Een woonmodel dat geen wooncrisis creëert, maar voorkomt.

Van wooncrisis naar woonzekerheid

De wooncrisis is een dagelijks gegeven voor meer dan 300.000 huishoudens. Het vertaalt zich in onze steden en gemeenten in een stijgend aantal dak- en thuislozen. Het vertaalt zich in wanhopige verhalen van gezinnen die in erbarmelijke situaties leven: in krotten, in garageboxen, in overbevolkte kamers… Het vertaalt zich ook in discriminatie op de private huurmarkt.

Eén antwoord op de woonnood is er niet zomaar. Het vraagt meer dan een herverdeling. Het vraagt een prioritaire aanpak. Het is ook een maatschappelijke keuze voor een ander woonmodel. Een model dat kiest voor het bestrijden van ongelijkheid en armoede.

De contouren van dat model zijn helder: investeren in sociale zekerheid en waardig werk, investeren in versobering, investeren in collectieve(re) vormen van wonen, investeren in wijken, investeren in 100.000 sociale woningen op 10 jaar tijd gekoppeld aan een ruime renovatiecampagne. De 300.000 huishoudens verdienen dat.

Reacties [6]

  • Bart Van Bouchaute

    Een mooi overzicht dat aantoont dat we de wooncrisis niet moeten ondergaan, maar dat er wel degelijk beleidsantwoorden mogelijk zijn. Ik bespreek het met mijn studenten in het eerste jaar sociaal werk in het kader van de lessen over ‘Wonen’.

  • Ilse Campo

    Als je als alleenstaande, gehandicapte moeder met 1 kind ten laste te veel verdiend om in aanmerking te komen voor een appartement van een svk is het niet moeilijk dat veel mensen in een onleesbare woning moeten blijven

  • Arnold Steegen

    Ik stel vast dat er heel veel woningen “onderbewoond ” zijn.
    Partner overleden , de kinderen de deur uit en je woont alleen in een te groot huis. De eenzaamheid begint te wegen. Is hier geen win-win operatie mogelijk?
    Een vorm van “samenhuizen” kan een oplossing bieden.
    Ook “zorgwoning” is een mogelijkheid. De wetgeving hieromtrent geeft alle mogelijkheden. Waarom gebeurt hier niets . Privacy , gevoel van onzekerheid, enz : het zijn obstakels om niets te doen.
    Kan hier niet het OCMW een begeleidende rol spelen?
    Zelf kan ik uit eigen ervaring dit samenhuizen heel erg aanbevelen. Een jonge moeder met kind hebben ruimte gekregen in mijn huis . Voor beide partijen een heel goede oplossing . Eenzaamheid weg, een woonprobleem van mensen opgelost , alleen positief.
    Met de vergrijzing komt iedere dag meer woonruimte vrij.
    De senior kan langer thuis wonen en ondertussen vinden mensen woonruimte.
    Wat houdt ons tegen?

  • Theo Vaes ArmenTeKort

    Michel Debruyne deelt hier een rijk en genuanceerd inzicht. Ik kan ook zijn boek sterk aanbevelen als je dit beter wil begrijpen. Ook het verslag “Betaalbaar huurvastgoed-Ontwikkelen als verdienmodel-Met maatschappelijke meerwaarde” Filip Calfyn past in deze categorie.
    Wat we nu nodig hebben is een breed draagvlak. Betaalbare woonzekerheid is niet alleen een probleem voor Q1, de terugverdien effecten van woonzekerheid op NEET jongeren zijn spectaculair. Wenen zet betaalbare woningen in als tewerkstellingsinstrument, 100.000 betaalbare woningen zijn zowel budgetair als fiscaal nu interssant. We leven in een historisch ideaal moment om dit nu op te lossen. Samen?

  • Lynn

    Boeiend betoog. Vraag die ik me stel: moeten er naast energie- en kwaliteitseisen dan ook niet best ineens toegankelijkheidseisen worden meegenomen in het bouw- en renovatiebeleid? Kwestie van de drempels naar zelfstandig wonen voor mensen met beperkingen in één klap mee te verlagen (en duurzaam wonen te garanderen wanneer je doorheen je levensloop bijvoorbeeld in een rolstoel zou komen te zitten).

    • Arnold Steegen

      Toegankelijkheidseisen ook opnemen in het bouw- en renovatiebeleid is een heel goed voorstel en eigenlijk een noodzaak. Iedereen kan in zijn leven met beperkingen geconfronteerd worden . Architecten zouden hier moeten aan denken.
      Een woning zonder hinderlijke nivo’s helpt al enorm.
      Waarom al niet denken aan een gemakkelijke opsplitsbaarheid met het oog op de toekomst. Samenhuizen , zorgwoning kan dan zonder problemen.
      Een rolstoelvriendelijk woning kan een wereld van verschil maken.
      Het komt het duurzaam wonen ten goede en senioren hebben de kans om in hun eigen woning langer te wonen.

We zijn benieuwd naar je mening!
Blijf hoffelijk, constructief en respectvol

 

Elke reactie wordt gemodereerd. Lees hier onze spelregels. Je e-mailadres wordt niet gepubliceerd.