Opinie

Waarom 100.000 bijkomende sociale woningen goed zijn voor het klimaat

Michel Debruyne

Armoedeorganisaties pleiten voor 100.000 bijkomende sociale woningen. Michel Debruyne, coördinator van Decenniumdoelen schetst een scenario waarin dit ook goed is voor het klimaat.

© Unsplash / Chris Barbalis

Hefboom

Het woonbeleid is essentieel in de strijd tegen armoede. Tegelijk is het ook cruciaal om de klimaatcrisis aan te pakken. Door beide te koppelen creëren we een hefboom om zowel te werken aan armoede als aan klimaat.

Woningen moeten dan beantwoorden aan volgende criteria: goedgelegen in de kernen, energieneutraal en betaalbaar zijn. Om het betaalbaar te houden voor de laagste inkomensgroepen, zijn bijkomende inspanningen nodig. Investeren in sociale woningen is daarom noodzakelijk.

‘Investeren in sociale woningen is noodzakelijk.’

Met de campagne #Komafmetarmoede eisen armoedeorganisaties dat er op tien jaar tijd 100.000 sociale woningen bijkomen. Deze 100.000 extra sociale woningen kunnen de trigger zijn van een doorgedreven rechtvaardig klimaatplan. Elk jaar worden in dit scenario zo’n 10.000 duurzame sociale woningen gebouwd.

1,9 miljard euro

Deze woningen worden gebouwd in de stads- en dorpskernen zodat huurders kunnen genieten van de korte afstand tot allerlei voorzieningen. Het openbaar vervoer wint erbij, er zijn immers meer gebruikers. Sociale huurders betalen relatief weinig huur en hebben lage woonlasten, waardoor ze meer kunnen doen met hetzelfde inkomen.

De woningen zijn ook een hefboom voor collectieve duurzame-energieprojecten zoals warmtenetten, gemeenschappelijke warmtepompen of gedeelde zonnepanelen.

Deze 10.000 nieuwe sociale woningen kosten de Vlaamse overheid niet zoveel. Een lening voor een sociale woning loopt over 33 jaar. Over die periode beschouwd, bedraagt het deel van de kost voor rekening van de Vlaamse overheid om en bij de 50.000 euro per woning.De financiering van sociale huisvesting is gebaseerd op langlopende leningen met een lage rentevoet verleend door de Vlaamse overheid. De kost van de lening (het verschil tussen de werkelijke rente en de verlaagde rente) is de kost voor de Vlaamse overheid.

Gedurende de eerste tien jaar heeft de Vlaamse overheid 1,9 miljard euro nodig om de 100.000 sociale woningen te financieren. Dat komt neer op gemiddeld 190 miljoen euro per jaar.

Carrousel van renovatie

De jaarlijkse komst van 10.000 nieuwe sociale woningen zetten een carrousel van renovatie en nieuwbouw op gang. Er komen zo’n 10.000 private huurwoningen op de huurmarkt vrij. Woningen die op hun beurt gerenoveerd kunnen worden. In ons scenario geldt dan namelijk een nieuwe regel: de woningen mogen enkel nog verhuurd worden als ze beantwoorden aan strikte milieueisen.

Om verhuurders te helpen deze woningen te renoveren wordt een ‘rollend fonds’ ontwikkeld. Indien ze hun woning renoveren en nadien verhuren aan een bescheiden tarief, kunnen ze een renteloze lening van bijvoorbeeld 50.000 euro krijgen. Deze renteloze lening moet enkel terugbetaald worden bij verkoop van de woning.‘Dampoortknaptop’ werkt met een dergelijk rollend fonds voor armlastige eigenaars. Zij kunnen 30.000 euro krijgen om hun woning te renoveren, terug te betalen bij verkoop.

‘Er komen woningen vrij die gerenoveerd kunnen worden.’

Het rollend fonds kan uitgebreid worden tot andere groepen met andere voorwaarden of bedragen. Denk bijvoorbeeld aan renteloze leningen voor de aankoop van een bescheiden woning. Door te werken met het principe van de terugbetaling van de lening kunnen we de perverse prijsstijgingen op de vastgoedmarkt beperken of in de hand houden.

We veronderstellen dat de helft van de vrijgekomen private huurwoningen gerenoveerd zal worden met middelen van het rollend fonds: per jaar is 250 miljoen nodig. De renovatie start pas in jaar twee, waardoor pas vanaf jaar drie een betaling moet gebeuren.

Afbouw van de woonbonus

Hoe kunnen we dit betalen? Met de afbouw van de woonbonus.In het Vlaams regeerakkoord is sprake van afschaffing van de woonbonus. Door afschaffen, worden geen bijkomende woonbonussen toegekend worden vanaf januari 2020. In het afbouwscenario wordt jaarlijks 10 procent minder bonus toegekend. Afbouw zorgt dus voor een zachte overgang met weinig effecten op de vastgoedmarkt. Het afschafscenario heeft wel onmiddellijke effecten op de vastgoedmarkt: de huidige rush op de vastgoedmarkt met als gevolg hoge prijsstijgingen is het resultaat.Doe dit op tien jaar tijd: het eerste jaar afbouwen met 10 procent, het tweede jaar 20 procent, enzovoort. Het eerste jaar levert dat 140 miljoen euro op. Een bedrag dat er elk jaar bijkomt. Het tweede jaar zal er 280 miljoen vrijgekomen zijn, het derde 420 miljoen euro, enzovoort.

Extra investeringsruimte bij bouw 100.000 sociale woningen door afbouw woonbonus, gespreid over tien jaar.

Bovenstaande figuur visualiseert de uitgaven en de inkomsten.Eigen berekeningen. De kostprijs van sociale woningen is gebaseerd op het onderzoek ‘Evaluatie van de kosteneffectiviteit van SHM’s en SVK’s.’ van het Steunpunt Wonen.Er zijn oplopende kosten voor sociale woningen (zwart), het rollend fonds kost jaarlijks 250 miljoen (lichtgrijs). Daartegenover zetten we de afbouw van de woonbonus (som van de drie horizontale balkjes).

De donkergrijze balken geven aan hoeveel er extra overblijft om te investeren, als je de kosten van de sociale woningen en het rollend fonds aftrekt van de opbrengsten van de afbouw van de woonbonus. De afbouw van de woonbonus levert Vlaanderen dus heel wat middelen op om een ernstig en eerlijk klimaatbeleid te combineren met een ernstig en eerlijk woonbeleid.

Met een doorgedreven klimaatplan gebaseerd op het inzetten van 100.000 extra sociale woningen, kunnen we een renovatiegolf op gang brengen en de slechtste woningen uit de woningmarkt halen, de kernen in de steden en gemeenten vernieuwen, het openbaar vervoer stimuleren, de klimaatarmoedekloof slechten, minstens 150.000 gezinnen een betaalbare woning bieden, en het klimaat meer dan helpen.

Waarop wachten we nog? 

Reacties

We zijn benieuwd naar je mening!

 

Elke reactie wordt gemodereerd. Lees hier onze spelregels. Je e-mailadres wordt niet gepubliceerd.