Minder sociale woningen voor kwetsbare groepen?

41 woonmaatschappijen

Het Vlaamse sociaal woonbeleid is grondig hervormd. De sociale huisvestingsmaatschappijen en de sociale verhuurkantoren zijn samengesmolten tot één woonmaatschappij per werkingsgebied, 41 in totaal.

‘Het komt eropaan om de woonnood van kwetsbare groepen maximaal te verzekeren.’

Goed om weten is dat de woningen van de sociale huisvestingsmaatschappijen en de huurwoningen van de sociale verhuurkantoren in één pot komen. Ook goed om weten is dat het woningaanbod de vraag niet volgt. Er blijven dus lange wachtlijsten.

Bovendien brengt elke fusie perikelen met zich mee. De complexe overdracht van het beschikbare woonpatrimonium kan nog enkele jaren duren. Het zet het aanbod van sociale woningen in Vlaanderen verder onder druk.

Voorrang voor sociale woning

Dat hoeft niet meteen te betekenen dat de meest kwetsbare groepen nog verder in de kou komen te staan. Voorrangsregels kunnen dat corrigeren.

Zo was het woonaanbod van de sociale verhuurkantoren tot voor kort prioritair bedoeld voor de meest kwetsbare mensen op de woningmarkt. Via een puntensysteem kregen zij voorrang om een huis of appartement te huren. Sociale huisvestingsmaatschappijen hadden een eigen voorrangssysteem voor bepaalde kwetsbare doelgroepen.

Hoe gaat dit nu lopen nu elke woonmaatschappij nieuwe toewijzingsreglementen moet afspreken?

Wordt sociaal huren moeilijker?

“Voor kwetsbare mensen zal de toegang tot sociale huur moeilijker worden”, zo klonk het twee jaar terug op Sociaal.Net over deze fusiegolf. “De hervorming duwt mensen in de handen van huisjesmelkers.”

Er was bij sociaal werkers grote bezorgdheid, vooral over de chronologische volgorde van toewijzing en de verstrenging van de voorwaarde van lokale binding. Daar komen we straks op terug.

Wim Boone is beleidsmedewerker van Initia, de nieuwe koepelorganisatie van de woonmaatschappijen.Huurpunt, de koepel van de sociale verhuurkantoren en de Vereniging van Vlaamse Huisvestingsmaatschappijen gaan nu samen verder in Initia.Hij ontkent niet dat er veel scepsis was, ook bij hem. Toch horen we vandaag een ander geluid: “We zitten in een nieuwe fase. De hervorming is een feit. Het komt eropaan om met de nieuwe toewijzingsregels de woonnood van kwetsbare groepen maximaal te verzekeren.”

Nieuw toewijzingsbeleid

Elke woonmaatschappij werkt een nieuw toewijzingsbeleid uit. Dat is een ingewikkeld kluwen dat sterk wordt aangestuurd door de Vlaamse regelgeving. In kort bestek, het nieuwe toewijzingssysteem voor de sociale huur bestaat uit vier verschillende toegangsmogelijkheden.

‘Kwetsbare mensen en gezinnen verhuizen vaak, hebben daarom een minder stabiele woongeschiedenis en dus ook minder lokale binding.’

De meeste toewijzingen zullen nog steeds gebeuren op basis van chronologie en lokale binding. Wie bovenaan de wachtlijst staat, krijgt als eerste een vrije sociale woning. De voorwaarde van lokale binding is strenger geworden: kandidaat-huurders die in de afgelopen tien jaar vijf jaar onafgebroken in de gemeente hebben gewoond krijgen voorrang. Vroeger was dat drie jaar in de afgelopen zes jaar. Gemeenten kunnen deze verstrengde voorwaarde van lokale binding nog strenger maken.

Meer kwetsbare mensen en gezinnen verhuizen vaak, hebben daarom een minder stabiele woongeschiedenis en dus ook minder lokale binding. Zij komen amper in aanmerking om via deze weg een sociale woning te huren en zijn daarom aangewezen op andere ingangen. 

Versnelde toewijzing

De meest kwetsbare kandidaat-huurders moeten vooral rekenen op de versnelde toewijzing. Hier geldt de voorwaarde van lokale binding niet. 20 procent van alle toewijzingen moet voorbehouden zijn voor deze versnelde toegang. In het vroegere systeem realiseerden de sociale verhuurkantoren en de sociale huisvestingsmaatschappijen samen bijna 30 procent toewijzingen op basis van een erg hoge en dringende woonnood.

De ruimte voor versnelde en dringende toewijzing is met de nieuwe regelgeving dus drastisch ingeperkt. Daarom vragen meerdere middenveldorganisaties nog steeds dat de Raad van State de nieuwe regelgeving nietig zou verklaren.Vlaams Huurdersplatform, Verenigd middenveld trekt naar de Raad van State, 25 april 2022.

Wim Boone: “De vermelde 30 procent is echter een Vlaams gemiddelde. Lokaal kan dit enorm verschillen. In sommige regio’s of gemeenten zullen dus meer versnelde toewijzingen kunnen gebeuren. Het beste is om te vertrekken van reële cijfers van de toewijzingen aan kwetsbare groepen. Die bepalen of de 20 procent versnelde toewijzingen werkbaar is of moet aangevuld worden met een doelgroepenplan.”

Lees ook

‘Sociaal wonen gaf ons als kind zekerheid en stabiliteit’

Een versnelde toewijzing kan aangevraagd worden door een OCMW of een CAW voor een dakloze en door een CAW of een dienst jeugdhulp voor een jongere die begeleid zelfstandig woont. Voor iemand met een ernstige psychische kwetsbaarheid kan een organisatie uit de geestelijke gezondheidszorg het initiatief nemen.

Huurders van een woning van slechte kwaliteit en kandidaten die om andere redenen hopen op een snelle toewijzing omwille van “bijzondere omstandigheden van sociale aard”, kunnen zich straks zelf aanmelden bij de woonmaatschappij. 

Minder toewijzingen aan kwetsbare doelgroepen?

Zullen die kwetsbare groepen niet nog slechter af zijn in het nieuwe systeem met strengere lokale binding en in vele regio’s minder ruimte voor versnelde toewijzing?

Wim Boone hoopt dat dit niet het geval zal zijn en rekent erop dat woonmaatschappijen hier teruggrijpen naar toewijzingen die vroeger via het puntensysteem en de versnelde toewijzingen gebeurden. “We zien dat de meeste gemeenten daar ook oog voor hebben, onder andere vanuit een bezorgdheid om de doorstroom vanuit noodwoningen en lokale opvanginitiatieven te kunnen behouden en zelfs te verbeteren.”

‘We moeten opletten dat de negatieve boodschappen over de nieuwe woonmaatschappijen niet leiden tot een selffulfilling prophecy.’

Deira De Rijcke, ook beleidsmedewerker bij Initia, merkt op dat de huisvestingsmaatschappijen en de sociale verhuurkantoren vroeger niet altijd dezelfde kijk hadden op wie wel of niet in aanmerking kwam voor een versnelde toewijzing. In het nieuwe model van de woonmaatschappij zal dat gestroomlijnd moeten worden.

Joris Deleenheer, stafmedewerker Wonen bij de Vereniging van Vlaamse Steden en Gemeenten (VVSG) beaamt dit: “De visie op doelgroepen en versnelde toewijzing wordt nu volop gevormd en moet zich de komende jaren verder kunnen ontwikkelen. Die staat niet in stenen gebeiteld. Het komt eropaan de mogelijkheden die er zijn te benutten, aangepast aan de lokale noden.”

Meer aandacht voor kwetsbare groepen

Maar heel wat sociaal werkers rekenden op de sociale verhuurkantoren om kwetsbare cliënten relatief snel aan een huurwoning te helpen. Nu er geen sociale verhuurkantoren meer zijn, dreigt deze uitweg te verdwijnen.

“Die vrees bestaat. Maar dat hoeft zeker niet in die richting te gaan”, zegt Wim Boone. “Daarom is het zo belangrijk dat welzijnsorganisaties in overleg gaan met de nieuwe woonmaatschappijen en oplossingen ontwikkelen voor kwetsbare doelgroepen.”

Joris Deleenheer zit op dezelfde golflengte: “We moeten opletten dat de negatieve boodschappen over de nieuwe woonmaatschappijen en de nieuwe toewijzingsregels niet leiden tot een selffulfilling prophecy. Er liggen voor welzijnsorganisaties en lokale besturen heel wat kansen om de aandacht voor specifieke doelgroepen binnen te loodsen in de nieuwe woonmaatschappijen.”

Private huurmarkt socialiseren

Toch moeten we de vraag stellen of er in de nieuwe woonmaatschappijen nog groeikansen zijn voor de succesformule van inhuren en sociaal doorverhuren die de sociaal verhuurkantoren hadden uitgebouwd.

‘Er zijn nog groeikansen op de private huurmarkt.’

Joris Deleenheer: “Er zijn zeker nog mogelijkheden om op de private markt huiseigenaars bereid te vinden om te verhuren aan een woonmaatschappij. Misschien zijn die nieuwe woonmaatschappijen daartoe ook beter gewapend, bijvoorbeeld op het vlak van het begeleiden van renovaties.”

Deira De Rijcke vult aan: “Het is wel belangrijk dat de kostenefficiëntie van gehuurd en eigen patrimonium goed tegenover elkaar afgewogen wordt.” Een thema dat ook Wim Boone benadrukt: “Woningen inhuren is over het algemeen duurder en minder duurzaam dan eigen woningen bouwen al kan je een patrimonium op die manier wel snel uitbreiden. Bovendien is het een goede zaak dat bestaande private panden sociaal verhuurd kunnen worden.”

“Het blijft een manier om leegstaande of soms wat oudere woningen, waarvan de eigenaar opziet tegen alle rompslomp die komt kijken bij het verhuren, te socialiseren. Zo verdwijnen ze niet van de huurmarkt. Een woonmaatschappij moet daar blijven op inzetten”, vult Joris Deleenheer aan.

Specifieke doelgroepen

Het doelgroepenbeleid van een woonmaatschappij is als derde ingangspoort uiterst belangrijk, want het geeft mogelijk uitzicht op een verruiming van het aanbod.

Een woonmaatschappij kan maximaal een derde van het totaal aantal sociale huurwoningen voorbehouden voor 65-plussers, jongeren die begeleid zelfstandig gaan wonen, mensen met een beperking, mensen in beschut wonen of een tewerkstellingsprogramma, mensen met een geestelijke gezondheidsproblematiek en mensen die dak- of thuisloos dreigen te worden.

‘De woonmaatschappij kan voor bepaalde doelgroepen begeleidende maatregelen als extra voorwaarde stellen.’

De toewijzingsraad maakt voor deze doelgroepen een voorstel van reglement. Welzijnsorganisaties kunnen hieraan meewerken. De uiteindelijke goedkeuring wordt gegeven door de lokale besturen. Een doelgroepenplan kan ook voor andere doelgroepen opgemaakt worden, maar moet dan door de minister goedgekeurd worden.

Labels

Heel concreet kunnen woningen gelabeld worden voor bepaalde doelgroepen, op voorwaarde dat ze ook voor hen geschikt zijn. De woonmaatschappij kan voor bepaalde doelgroepen als extra voorwaarde stellen dat een welzijns- of gezondheidsvoorziening moet zorgen voor begeleidende maatregelen. Voor doelgroepen die geen aangepaste woning nodig hebben kan ook een aantal toewijzingen voorbehouden worden.

Lees ook

Wooncrisis in Brussel: ‘Gezinnen lijden, hulpverleners verzuipen’

Maar ook hier geldt de voorrang voor kandidaten met een langdurige woonbinding. Al is dat heel relatief want als er binnen de doelgroep geen kandidaten meer overblijven met lokale binding, kunnen ook andere kandidaten een woonaanbod krijgen. Mogelijk zijn er binnen de doelgroep weinig of geen kandidaat huurders met lokale binding, zodat men ook zonder binding toegang heeft.

Een groter probleem is dat het aanbod in deze pijler erg beperkt blijft en de wachtrij erg lang. Die wordt alleen maar korter wanneer er voor de meest kwetsbare huurders meer sociale woningen gecreëerd worden.

Goede voorbeelden

Zowel voor de versnelde toewijzing als het doelgroepenbeleid is structureel overleg nodig tussen de nieuwe woonmaatschappij, welzijnsactoren en de lokale besturen. De heldere afbakening van het werkingsgebied van elke woonmaatschappij maakt het iets gemakkelijker. De samenwerking kan ook uitzicht geven op een verruiming van het woonaanbod voor specifieke groepen met ‘gelabelde’ woningen.

Het is dan ook geen toeval dat structureel overleg snel opgestart is in regio’s die al over een sterke intergemeentelijke organisatie beschikken, zoals W13 in de regio Kortrijk of Welzijnszorg Kempen.

Lees ook

In de slipstream van Wouter Torfs: ‘Jullie maken de wereld beter’

Wim Boone: “W13 heeft vrij snel een mandaat gekregen om aan het nieuwe toewijzingssysteem te werken. Dat komt niet uit de lucht vallen, want zij waren ook al voortrekker van een regionale aanpak van dak- en thuisloosheid. Men was het snel eens om voor de versnelde toewijzing verder te werken op basis van het puntensysteem van de sociale verhuurkantoren.”

Regionale aanpak

Joris Deleenheer wijst op een andere plus van een sterke regionale aanpak. “In sommige gemeenten zijn specifieke doelgroepen zoals thuislozen, vluchtelingen of instellingsverlaters niet altijd even zichtbaar. Zo’n regionale aanpak kan die doelgroepen beter in het vizier brengen.”

‘Een goed doelgroepenbeleid maak je ook niet met de natte vinger.’

“Het systeem voorziet ook dat er regionaal overleg is, want alle gemeenten zitten samen met de welzijnspartners in de toewijzingsraad. Elke gemeente kan de noden van specifieke doelgroepen aankaarten en dat kan leiden tot oplossingen in de ruimere regio. Het is niet omdat er in een bepaalde gemeente een opvangstructuur is voor thuislozen dat de woongerichte oplossing alleen in die gemeente moet gevonden worden.”

Deira De Rijcke: “Een goed doelgroepenbeleid maak je niet met de natte vinger. Het is belangrijk om te vertrekken van gegevens: wie woont of verblijft er in de gemeenten van de regio? Hoe verloopt de in- en uitstroom? De resultaten van de daklozentellingen of de gegevens van de inschrijvingsregisters bij de sociale verhuurkantoren kunnen een en ander verduidelijken.”

Verdelen van de schaarste

De discussies over toewijzing, versnelde toewijzing en doelgroepenbeleid zijn uiterst belangrijk. Maar hoeveel mensen uiteindelijk versneld of doelgroepgericht toegang krijgt tot een sociale woning blijft afhankelijk van de omvang van het aanbod. En dat blijft dramatisch klein.

‘Zonder extra woonaanbod blijft de wooncrisis aanhouden.’

Zolang er op dat vlak geen fundamentele doorbraak is, blijft de wooncrisis aanhouden en is het grondrecht op wonen een verre droom voor veel te veel kwetsbare huurders.

Daarom durven we hopen dat de dialoog tussen welzijn, wonen en lokale besturen over de toewijzingssystemen niet alleen zal gaan over het verdelen van de schaarste, maar ook om met alle creatieve middelen het woonaanbod voor kwetsbare groepen daadwerkelijk te verruimen.

Lees ook

Verborgen thuisloosheid: ‘Het huis waar ik slaap is geen thuis’

Die verruiming van het woonaanbod gebeurt nu vaak door kleine initiatieven die losstaan van de woonmaatschappijen. Steeds meer welzijnsorganisaties en coöperaties nemen het zekere voor het onzekere en creëren zelf een woningaanbod voor hun doelgroep. Ze hebben geen vertrouwen in de toewijzingssystemen van de woonmaatschappijen.

Wim Boone heeft hiervoor begrip, “maar het zou spijtig zijn dat welzijnsorganisaties een eigen woonaanbod ontwikkelen naast de sociale huisvesting. Het toewijzingssysteem laat perfect toe om woningen aan hun doelgroepen voor te behouden.”

Verruiming van het aanbod

De vrees blijft dat het nieuwe toewijzingssysteem het voor de meest kwetsbare kandidaat-huurders moeilijker maakt om aan een sociale woning te geraken.

Maar het goede nieuws van mijn gesprekspartners is dat er voor wie opkomt voor deze doelgroepen, heel wat kansen liggen om samen met de nieuwe woonmaatschappijen de toegang en het aanbod voor de meest kwetsbaren te verruimen. Dat heet dan structureel sociaal werk.