Huren bij jezelf: wooncoöperatie maakt wonen terug betaalbaar

Wakker liggen van woningbezit

Belgen hebben een baksteen in de maag, luidt het gezegde. Maar alsmaar stijgende huizenprijzen en hogere rentes maken woningbezit voor velen een verre droom. En daar liggen mensen wakker van. Uit een bevraging van coöperatie Cera bleek dat 73 procent van de Belgen zich zorgen maakt over de woonsituatie van hun (toekomstige) kinderen.

‘Mensen vrezen dat hun kinderen geen woning meer kunnen kopen.’

“Mensen vrezen dat hun kinderen geen woning meer kunnen kopen en dat vinden ze erg”, zegt Lieve Jacobs, programmacoördinator coöperatief ondernemen bij Cera. “Velen denken dat enkel een eigen woning bezitten voor woonzekerheid kan zorgen.”

Cera wil tegenwicht bieden aan dat dominante idee. Het alternatief dat ze naar voorschuiven is een woonvorm tussen huren en kopen in: coöperatief wonen.

Huren bij jezelf

Hoe werkt coöperatief wonen juist? Jacobs: “Je wordt lid van een wooncoöperatie door er aandelen van te kopen. Dat geeft je het recht om een woning van de coöperatie te huren. Huren doe je aan kostprijs. Elke wooncoöperatie heeft een eigen systeem om de huurprijs te bepalen. Vaak hangt het af van hoe groot de woning is en hoeveel geld je in het begin inbracht.”

‘Als bewoner ben je mee eigenaar van de coöperatie die je woning bezit en beheert.’

Je huurt dus bij jezelf. Je bezit de woning niet, maar als bewoner ben je wel mee eigenaar van de coöperatie die je woning bezit en beheert. Als coöperant kan je beslissen over de richting die de wooncoöperatie uitgaat door je inspraak in de algemene vergadering.

Is het concept van een wooncoöperatie niet te complex voor de doorsnee burger? “Voor een bewoner-coöperant hoeft het niet zo ingewikkeld te zijn”, zegt Jacobs. “Het is een alternatief voor huren, waarbij je woonzekerheid hebt. Je hoeft geen waarborg te betalen, maar wel een instapsom zodat de woning een beetje van jou wordt. Die uitleg moet volstaan.”

Betaalbaar, niet goedkoop

Wat maakt coöperatief wonen zo interessant? Een belangrijk voordeel is dat wooncoöperaties betaalbare woningen aanbieden. “Vastgoed is in België zo duur omdat het een beleggingsproduct is. We vinden het evident dat wie veel geld heeft vastgoed koopt om het te verhuren. En als je een woning verkoopt, verwacht je dat dat met een meerwaarde zal zijn.”

Bij een wooncoöperatie draait het niet om een belegging, legt Jacobs uit. “Het doel is wonen. De huur die je betaalt is berekend op basis van de reële kosten, niet op basis van de winst die een huisbaas wil maken. Vooral op lange termijn zorgt dat ervoor dat wonen via een wooncoöperatie betaalbaarder zal zijn dan wonen op de reguliere woonmarkt, waar de huurprijzen alleen maar stijgen.”

‘De huur die je betaalt is berekend op basis van de reële kosten, niet op basis van de winst die een huisbaas wil maken.’

In Zürich zijn de coöperatieve woningen bijvoorbeeld 20 tot 30 procent goedkoper dan de markt, vertelt Jacobs, die enkele jaren geleden de Zwitserse stad en een tiental van haar wooncoöperaties bezocht. Zürich geldt internationaal als voorbeeld voor het coöperatief woonmodel. De stad telt ongeveer 250 wooncoöperaties. Goed voor één vijfde van de woningen.

Dat coöperatieve woningen betaalbaar zijn, betekent niet meteen dat het goedkoop wonen is, zegt Jacobs. “Het is geen oplossing voor de laagste inkomensklasse. Voor hen blijft hulp van de overheid nodig.”

Kleinschalig en sociaal

In Vlaanderen zijn er grofweg twee soorten wooncoöperaties, vertelt Jacobs. De eerste zijn eerder kleinschalige woonprojecten rond één pand. “Denk bijvoorbeeld aan projecten van ouders van kinderen met een beperking. Samen met andere ouders kopen ze een gebouw waar hun kinderen kunnen wonen en waar gepaste zorg voorzien wordt. HONK en Bindkracht zijn daar een voorbeeld van.”

Lees ook

Ouders bouwen huis voor hun kinderen met beperking

Typisch bij deze woonprojecten is dat het om coöperaties gaat die erkend zijn als sociale onderneming. “Er zitten heel gedreven mensen achter en ze kunnen rekenen op de inzet van vrijwilligers. Sympathisanten kunnen ook aandelen kopen en zo mee investeren in het project. Deze weldoeners zijn vaak bereid om meer geld te investeren dan wanneer het om een gift zou gaan, omdat je altijd je aandelen weer kan verkopen”, zegt Jacobs.

In plaats van vereniging van mede-eigenaars

Een ander voorbeeld van kleinschalige wooncoöperaties zijn cohousingprojecten zoals het Abtshof, een vierkantshoeve in Limburg. “In plaats van een klassieke vereniging van mede-eigenaars, kozen deze mensen voor een coöperatie om zich te organiseren, want dat paste beter in hun filosofie. Omdat het om een beperkt aantal woningen gaat, is de instapsom behoorlijk hoog.”

‘Na zes jaar heeft wooncoop heeft al 267 wooneenheden in het vooruitzicht.’

Het Abtshof bestond eerst uit vier woningen, maar wordt momenteel uitgebreid tot twaalf woonunits. Toch kan je dit soort projecten maar beperkt opschalen, zegt Jacobs. Dat is anders bij de tweede soort wooncoöperaties die je in Vlaanderen ziet. “Zij zien het veel groter. Ze willen woongelegenheden voorzien in meerdere gebouwen, op verschillende locaties of zelfs in meerdere regio’s.”

Het bekendste Vlaamse voorbeeld van zo’n ambitieuze wooncoöperatie is wooncoop. De coöperatie bestaat nog maar zes jaar maar heeft al 1.375 coöperanten en 267 wooneenheden op 23 sites in het vooruitzicht. De sites van wooncoop zijn verspreid over Vlaanderen, voornamelijk in centrumsteden. De meeste projecten zijn nog in de vergunnings- of bouwfase, maar een vijftigtal wooneenheden zijn al bewoond.

Geen synoniem voor collectief wonen

De meeste projecten van wooncoop zijn vormen van collectief wonen: cohousing of woningdelen. Maar coöperatief wonen is helemaal geen synoniem voor collectief wonen, benadrukt Jacobs. “Elke mogelijke woonvorm kan coöperatief georganiseerd worden: cohousing, appartementen, maar in Zürich is er ook een hele wijk met losstaande woningen in handen van een coöperatie.”

‘In sommige landen is het model sterk ingeburgerd.’

Vandaag telt ons land een kleine 13.300 coöperatieve woningen.De overgrote meerderheid, 9.200 coöperatieve wooneenheden, komen voor binnen de Brusselse sociale huisvestingssector.Erg bekend is het model hier dus niet. Maar in sommige andere landen is het wel sterk ingeburgerd. Zo maken wooncoöperaties in Egypte (43 procent), Zweden (22 procent) en Duitsland (10 procent) een substantieel aandeel uit van de nationale woonmarkt.

Er beweegt momenteel wel wat rond het model. Het Amsterdamse stadsbestuur sprak enkele jaren geleden de ambitie uit om tegen 2040 10 procent van de woningvoorraad van de stad uit wooncoöperaties te laten bestaan.

Ook Vlaanderen ziet wel wat in coöperatief wonen. Eind vorig jaar startten vijf projecten met Vlaamse steun een leertraject. Zij krijgen twee jaar lang begeleiding bij het uitwerken en realiseren van hun plannen. Een goed initiatief, volgens Jacobs, want een coöperatie oprichten is niet zo simpel.

Steun van de overheid

Wooncoöperaties zijn niet enkel een particuliere oplossing. Ook de overheid kan een deel van haar woonbeleid realiseren via wooncoöperaties. Zürich doet dat. “Daar bestaat geen sociale huisvesting, maar wel een systeem van huursubsidies. Zo weet je eigenlijk niet welke bewoner van je coöperatie een toelage krijgt en wie niet, wat een zeer inclusieve manier is van omgaan met mensen in de laagste inkomensklassen.”

‘Zürich helpt coöperaties aan relatief goedkope gronden.’

Ook helpt Zürich coöperaties aan relatief goedkope gronden, onder andere via erfpachtregelingen. “Daar zijn bepaalde voorwaarden aan verbonden. Zo kan het bijvoorbeeld dat de coöperatie in ruil x-aantal woningen voor grote gezinnen moet bouwen of autogebruik bij haar bewoners moet ontmoedigen door enkel deelwagenparkings te voorzien.”

Hulp van coöperatieve investeerders

Dat wijst meteen op een pijnpunt. Indien er geen steun is van de overheid, moeten startende wooncoöperaties voor de aankoop van panden of gronden concurreren met particulieren of projectontwikkelaars op een oververhitte vastgoedmarkt.

“Wonen is vandaag superduur. Daarom hebben wooncoöperaties meestal ook investeerders nodig die er niet willen wonen”, zegt Jacobs. “Dat verhoogt de kostprijs voor de bewoners. Want deze investeerders verwachten iets in ruil voor hun investering: rente bijvoorbeeld. Dat geld moet ergens van komen, in de praktijk betalen de bewoners dat via de huurprijs.”

Bepaalde coöperaties, zoals wooncoop, maken het ook mogelijk voor vrienden en familie van een bewoner om te investeren maar af te zien van rendement. De bewoner betaalt daardoor wat minder huur.

Hoge plafonds en brede gangen

Naast betaalbaarheid heeft coöperatief wonen nog voordelen, volgens Jacobs. “De woonkwaliteit is hoog. Het doel van een wooncoöperatie is niet zo veel mogelijk mensen op een zo klein mogelijke oppervlakte samenproppen, zodat je zo veel mogelijk rendement uit elke vierkante meter kan halen. Het doel is kwalitatief wonen. Dan kies je bijvoorbeeld voor hogere plafonds of bredere gangen waar je makkelijk met een kinderwagen of rolstoel door kan.” Ook dit verklaart waarom coöperatief wonen misschien wel betaalbaar is, maar daarom niet goedkoop.

‘Wooncoöperaties maken duurzamere keuzes.’

Wooncoöperaties denken ook meer op lange termijn. “Al van bij het ontwerp wordt rekening gehouden met onderhoudskosten. Daardoor maken ze duurzamere keuzes op vlak van materiaal en bouwtechnieken. De coöperatie zal het gebouw namelijk altijd in haar portefeuille willen houden. Je kan het vergelijken met kloosters. Het is geen toeval dat die vandaag vaak nog in goede staat zijn. Ze werden gebouwd voor de eeuwigheid, en dus niet met de vinger op de knip.”

Schaalvoordelen

Wanneer er voldoende coöperatieve woningen zijn, zal dat een woonmobiliteit mogelijk maken die we vandaag niet kennen, zegt Jacobs. “Een eigen huis zal je niet snel verkopen als je woonnoden veranderen, bijvoorbeeld wanneer je kinderen het huis uit zijn. Binnen een grote wooncoöperatie is het veel eenvoudiger om naar een andere woning te verhuizen die meer op jouw maat gesneden is.”

“De diversiteit aan woontypes is in een coöperatie veel beter afgestemd op de echte noden van mensen, eerder dan op rendement voor vastgoedontwikkelaars”, licht Jacobs toe. “Vastgoedontwikkelaars bouwen vooral tweeslaapkamerappartementen. In wooncoöperaties is veel meer oog voor woningen die voldoen aan de noden van mensen doorheen hun leven. Ze zullen bijvoorbeeld sneller kleine studio’s in hun portefeuille hebben voor starters.”

‘Woontypes zijn afgestemd op echte noden van mensen, eerder dan op rendement.’

Jacobs geeft ook het voorbeeld van slim ontworpen clusterwoningen, die je eenvoudig door het verplaatsen van enkele wanden kan aanpassen. Van twee tweeslaapkamerappartementen naar één studio en één vierslaapkamerappartement, bijvoorbeeld. “Omdat alle appartementen van dezelfde eigenaar zijn, de coöperatie, is het eenvoudiger om dat te doen. Terwijl twee tweeslaapkamerappartementen die verkocht werden aan individuele eigenaars, voor altijd tweeslaapkamerappartementen zullen blijven.”

Herontdekking

Echt nieuw zijn wooncoöperaties in België niet. “We kijken vandaag met open mond naar steden zoals Zürich, maar vroeger had je hier ook veel wooncoöperaties”, vertelt Jacobs. “Na de Eerste Wereldoorlog was er bezorgdheid bij onder meer de vakbonden en lokale overheden over betaalbare woningen voor de arbeidersklasse.”

Dat leidde tot het ontstaan van heel wat coöperatieve tuinwijken, onder meer in de rand rond Brussel. “Maar de verschuiving van politieke evenwichten na de Tweede Wereldoorlog zetten een rem op het ontstaan van nieuwe wooncoöperaties. Vanaf dan zet de overheid vooral in op het individueel woningbezit en de bouw van sociale woningen.”

‘Iedereen een eigen huis is heel dominant in ons denken.’

Enkele tuinwijken, zoals het Brusselse Logis-Floreal dat onlangs haar honderdste verjaardag vierde, zijn ook vandaag nog coöperatief georganiseerd. Maar de meeste van die vroegere coöperaties bestaan niet meer. Een pak van het coöperatief patrimonium werd overgeheveld naar sociale huisvestingsmaatschappijen. “Beeld je in dat we dat beleid toen verder hadden gezet”, mijmert Jacobs. “Misschien waren wij dan vandaag een voorbeeld geweest voor andere landen en hadden we nu niet zo’n wooncrisis gehad.”

Volgens Jacobs worden we ook vandaag nog in Vlaanderen veel te veel geduwd in de richting van individueel woningbezit. “Dat iedereen een eigen huis moet hebben is heel dominant in ons denken. Dat zorgt er mee voor dat we het idee van wooncoöperaties moeilijk verkocht krijgen.”

Nieuwe minister van Wonen

Wat kan een overheid doen om coöperatief wonen te ondersteunen? “Een wooncoöperatie op zich kan nooit een doel zijn”, aldus Jacobs. “Het is altijd een middel om bepaalde woondoelstellingen te realiseren. Dat is een belangrijke valkuil.”

“Maar als een lokale overheid écht in functie van haar woondoelstellingen projectoproepen zou uitschrijven, zullen daar veel vaker coöperatieve voorstellen tussen zitten. Belangrijke voorwaarde is dan wel dat de gemeente stopt met haar grond te verkopen aan de hoogste bieders.”

‘De lokale overheden moeten stoppen met verkopen van gronden.’

Dat is dus voor haar doelstelling nummer één voor de nieuwe minister van Wonen: de lokale overheden doen stoppen met verkopen van gronden. “Daarnaast zou ik als ik minister van Wonen was geen renovatiepremies meer geven aan individuele eigenaars. Ik zou enkel premies geven op wijkniveau. In een hele wijk warmtepompen installeren of gevelisolatie aanbrengen is nu eenmaal veel kostenefficiënter dan dit woning per woning doen. Ook dan zal je zien dat daar vanzelf allerlei coöperatieve initiatieven ontstaan. Dat staat als een paal boven water.”

Dat het met de introductie van het coöperatief woonmodel snel kan gaan, mits het juiste beleid, toont een stad als Genève, vertelt Jacobs. “De lokale overheid is er pas tien jaar geleden beginnen inzetten op coöperatief wonen en vandaag is al 10 procent van het woonpatrimonium coöperatief.”