‘Sociale woonnood is veel groter dan we denken’

Grote groep

Vlaanderen kampt met een stevig tekort aan sociale woningen. Naast de 150.000 sociale huurders staan er evenveel mensen op de wachtlijst.VMSW (2019), Kandidaat-huurders. Statistisch bulletin 2018, Brussel, VMSW.Maar de groep die in aanmerking komt voor sociaal wonen is nog veel groter dan deze cijfers doen vermoeden.

Hoe weten we dat? Door te berekenen hoeveel huurders op de private huurmarkt wettelijk in aanmerking komen voor een sociale huurwoning. Daarvoor moet het inkomen van je huishouden onder een bepaalde grens vallen en mag je geen woning of bouwgrond bezitten.

‘Vlaanderen kampt met een stevig tekort aan sociale woningen.’

In 2018 blijken 248.900 private huurders tot deze ‘wettelijke doelgroep’ te behoren.Heylen, K. (2019), Doelgroepen sociale huur en specifieke segmenten op de woningmarkt, Leuven, Steunpunt Wonen, 46p.Dat is bijna de helft van alle private huurders. Kwetsbare groepen, zoals huishoudens met werkloze en zieke of arbeidsongeschikte gezinsleden, zijn logischerwijze sterk vertegenwoordigd in deze doelgroep.

In vergelijking met 2013 is de wettelijke doelgroep groter geworden. Wellicht omdat in 2014 de inkomensgrenzen om in aanmerking te komen voor sociaal wonen verhoogd werden. Die verhoging was nodig om ook huishoudens met lagere lonen uit arbeid nog de kans te geven om in te stromen op de sociale huurmarkt.

Werkelijke woonbehoefte

Er is nog een manier om in te schatten hoe groot de doelgroep sociale huur is: door niet de wettelijke, maar wel de werkelijke woonbehoefte in kaart te brengen.

Het Steunpunt Wonen bakende die groep die in aanmerking komt voor sociale huur af met eigen criteria.Heylen, K. (2019), Doelgroepen sociale huur en specifieke segmenten op de woningmarkt, Leuven, Steunpunt Wonen.Elke private huurder die meer dan 30 procent van zijn inkomen aan huur betaalt of een woning betrekt in slechte staat en tot de 40 procent laagste inkomens behoort, hoort thuis in deze ‘theoretische’ groep.

Deze doelgroep bevat 254.300 huishoudens en is dus ongeveer even groot als de wettelijke. De overlap tussen beide bedraagt 90 procent, wat aangeeft dat de huidige wettelijk vastgestelde inkomensgrenzen voor sociale huur in sterke mate de woonbehoefte vatten. De overlap is in 2018 sterker dan in 2013, wat erop duidt dat de verhoging van de inkomensgrens in 2014 een goede beslissing was.

Als je kijkt naar de theoretische doelgroep, zie je grote regionale verschillen. In de grote steden zoals Gent en Antwerpen behoort ongeveer een vijfde van alle huishoudens tot de theoretische doelgroep. Elders ligt dit aandeel veel lager. Dat komt mede doordat in de grote steden veel meer mensen huren op de private markt.

Wachttijden lopen op

Een groot deel van wie in aanmerking komt voor sociale huur blijft dus verborgen. Niet iedereen maakt gebruik van zijn recht op een sociale woning. Volgens de woonsurvey ging het in 2018 om 28 procent.Heylen, K. (2019), Doelgroepen sociale huur en specifieke segmenten op de woningmarkt, Leuven, Steunpunt Wonen.De redenen om zich toch geen kandidaat te stellen als sociale huurder zijn uiteenlopend: jonge huurders verwachten een inkomensstijging doorheen hun loopbaan, mensen vrezen het stigma van sociale huur of niet elke gerechtigde weet dat hij in aanmerking komt.

‘Niet iedereen maakt gebruik van zijn recht op een sociale woning.’

Degenen die zich kandidaat stellen, wachtten in 2018 gemiddeld drie jaar op een sociale woning.VMSW (2019), Kandidaat-huurders. Statistisch bulletin 2018, Brussel, VMSW.In de groot- en centrumsteden loopt dit zelfs op tot vier jaar. De wachttijd is sinds 2000 gemiddeld toegenomen met anderhalf jaar.Heylen, K. (2018), In en uit de sociale huisvesting. Dynamiek van het huurdersprofiel van 2006 tot 2016, Leuven, Steunpunt Wonen.

De wachttijd is gemiddeld het kortst voor kandidaten met het laagste inkomen. Dit is deels het gevolg van een aantal voorrangsregels. Zo bestaat er het systeem van versnelde toewijzing voor sociaal kwetsbare groepen, zoals daklozen of mensen met een psychiatrisch ziektebeeld. Ook bij ongeschikt- of onbewoonbaarverklaring gelden er voorrangsregels. De laagste inkomens kennen vermoedelijk ook de hoogste verhuisnood. Daardoor zijn ze als ze zich inschrijven minder selectief op vlak van woning- en wijkvoorkeur. Dat verhoogt hun instroomkans.

Sociale huur maakt verschil

Op de wachtlijst staan of daadwerkelijk instromen maakt voor de kandidaat-huurder een wereld van verschil. De sociale huurprijs bedraagt gemiddeld de helft van wat men op de private markt betaalt voor een gelijkaardige woning.

En voor alle duidelijkheid: voor velen betekent sociaal wonen niet meer sparen, wel beter overleven. Onderzoek toont aan dat binnen de groep van laagste inkomens, bijna alle private huurders te weinig overhouden om na het betalen van hun huur nog een menswaardig leven te leiden. Voor de sociale huurders is dat ‘slechts’ 59 procent.

‘Voor velen betekent sociaal wonen: beter overleven.’

Het verschil in betaalbaarheid is dus groot, terwijl beide sectoren ongeveer even goed scoren op woningkwaliteit. Bovendien wonen de laagste inkomens meer in de slechtere woningen op de private huurmarkt terwijl dit niet het geval is in de sociale huisvesting.Heylen, K. en Vanderstraeten, L. (2019), Wonen in Vlaanderen anno 2018, Antwerpen, Gompel&Svacina.

Inkomen sociale huurder stijgt

Uit meer diepgaande analyses blijkt dat de inkomens van sociale huurders toenemen in de eerste jaren na de instroom.Heylen, K. (2018), In en uit de sociale huisvesting. Dynamiek van het huurdersprofiel van 2006 tot 2016, Leuven, Steunpunt Wonen.Dit kan het gevolg zijn van het vinden van werk, de overgang naar een beter betaalde job, meer werkuren of anciënniteitsverhogingen.

Het is alleszins positief om vast te stellen dat de instroom in sociale huur gemiddeld gepaard gaat met een positieve inkomensevolutie. Voor instromers van 60 jaar of ouder zien we dan weer een gemiddelde inkomensdaling, die gelinkt kan worden aan de pensionering.

Sneller groeien

In 2018 had sociale huisvesting op de totale woonmarkt een aandeel van 7 procent.Heylen, K. en Vanderstraeten, L. (2019), Wonen in Vlaanderen anno 2018, Antwerpen, Gompel&Svacina.Indien men de omvang van de sociale huursector wil afstemmen op de wettelijke of theoretische doelgroep, is er minstens een verdubbeling van dit aandeel nodig.

Dat doel halen we op dit moment niet. Het groeiritme van de sociale huursector lag het laatste decennium op ongeveer 2500 wooneenheden per jaar.Winters, S. (2019), 30 jaar sociale huisvesting in Vlaanderen in vogelvlucht, Ruimte en Maatschappij, vol. 11(1), 25-42.Dat is onvoldoende om op korte en zelfs middellange termijn tegemoet te komen aan de wachtlijst. Daarnaast is er nog een veel bredere groep die in aanmerking komt op basis van wettelijke of theoretische criteria. Een stijging van het groeiritme is dus noodzakelijk.

Kwaliteitsvol wonen

Er is niet alleen nood aan een uitbreiding van de sociale huursector. Gezien de tegenvallende kwaliteitsscore dat deze sector kreeg in de woningscreening van het Grote Woononderzoek, is het ook belangrijk dat het patrimonium voldoende wordt gerenoveerd.Vanderstraeten L. en Ryckewaert M. (2015), Grote Woononderzoek 2013. Deel 3. Technische woningkwaliteit, Steunpunt Wonen, Leuven, 109p.

‘De woonbonus was een omstreden subsidie.’

Het recente Vlaamse regeerakkoord stelt dat men het investeringsvolume van 2019 de komende vijf jaar blijft aanhouden en aanpast aan de evolutie van de bouwkost. Positief is dat dit volume relatief hoog lag in vergelijking met de voorgaande jaren. Daarnaast hebben het Vlaamse regeerakkoord en de Beleidsnota Wonen de nodige aandacht voor kwaliteitsverbetering van het patrimonium, via zowel renovatie als vervangingsbouw.

Woonbonus afgeschaft

Lees ook

‘Te veel mensen wonen in een barslecht huis’

Last but not least besliste de Vlaamse regering om vanaf 2020 de woonbonus af te schaffen. De woonbonus was een omstreden subsidie omwille van het ondoelmatige karakter ervan en de vaststelling dat vooral midden- en hoge inkomens ervan genoten.Vlaamse Woonraad (2012), Advies over de regionalisering van de woonbonus, Advies 2012/12.

Het verdwijnen ervan werd, los van de snelheid van de afschaffing, positief onthaald door woonexperten. Op middellange termijn zullen hierdoor aanzienlijke budgetten vrijkomen. In 2012 bedroeg de factuur van de hypotheekaftrek voor Vlaanderen al 1,2 miljard euro.Goeyvaerts, G., e.a. (2014), Onderzoek naar de woonfiscaliteit in Vlaanderen. Deel 5: samenvatting, Leuven, CES-KU Leuven.Middelen die in de toekomst deels kunnen ingezet worden om het groeiritme van de sociale huisvesting op te trekken en de kwaliteit van sociale huurwoningen te verbeteren.