‘Hervorming sociale huur duwt mensen in handen van huisjesmelkers’

Grondige hervorming

De Vlaamse regering wil het sociaal woonbeleid grondig hervormen. Tegen 2023 moeten de Vlaamse sociale huisvestingsmaatschappijen en sociale verhuurkantoren samensmelten tot één woonmaatschappij. Ook de toewijzingscriteria zullen veranderen. Die bepalen wie prioritair een sociale woning krijgt.

‘Er leeft grote ongerustheid over de geplande fusie en nieuwe toewijzingsregels.’

Op 27 april organiseerde het Vlaams Huurdersplatform samen met SAM, steunpunt Mens en Samenleving, een webinar over de geplande hervormingen. “Bijna 400 mensen uit het werkveld namen deel”, begint Joy Verstichele. “Dat is veel. Er leeft duidelijk grote ongerustheid over de geplande fusie en nieuwe toewijzingsregels.”

Verstichele is coördinator van het Vlaams Huurdersplatform. Vanuit die positie werkt hij aan een socialer en rechtvaardiger woonbeleid.

Al in 1997 stelde de Vlaamse wooncode dat behoorlijke huisvesting een recht is van elke burger. Meer dan twintig jaar later herhaalde Vlaams woonminister Matthias Diependaele (N-VA) die ambitie nog eens in zijn beleidsnota. “In een warm Vlaanderen moet iedereen kwaliteitsvol en betaalbaar kunnen wonen”, klinkt het. Kunnen een eengemaakte woonmaatschappij en de nieuwe toewijzingsregels daarvoor zorgen?

Rechtvaardig toewijzingsbeleid

Verstichele vreest het tegendeel: “In een context van schaarste en toenemende wachtlijsten groeit het belang van een rechtvaardig toewijzingsbeleid. Net daar dreigt het in de toekomst fout te lopen. Ik vrees dat de regeringsplannen de toegang tot sociale huur moeilijker zullen maken, in de eerste plaats voor kwetsbare gezinnen met een acute woonbehoefte.”

‘Voor kwetsbare mensen zal de toegang tot sociale huur moeilijker worden.’

Zijn vrees dat kwetsbare gezinnen de dupe zullen zijn, vraagt enige duiding.

Wie te weinig middelen heeft om een woning te huren op de privémarkt kan vandaag aankloppen bij een sociale huisvestingsmaatschappij (SHM) of een sociaal verhuurkantoor (SVK). Sociale huisvestingsmaatschappijen bouwen en renoveren sociale woningen. Ze beheren dat patrimonium zelf. Sociale verhuurkantoren huren woningen op de privémarkt en verhuren die door.

Beide organisaties hanteren een ander toewijzingsbeleid.

Verstichele: “Sociale huisvestingsmaatschappijen wijzen woningen en appartementen in de regel chronologisch toe. Wie bovenaan de wachtlijst staat, krijgt normaal gezien als eerste een sociale woning. Ook lokale binding speelt op veel plaatsen een belangrijke rol. Je moet meerdere jaren in een bepaalde gemeente of stad wonen om aanspraak te kunnen maken op een sociale woning.”

“Sociale verhuurkantoren wijzen toe volgens een puntensysteem waarin vooral je beschikbaar inkomen en je woonbehoefte tellen. Op die manier bieden zij een oplossing aan mensen die heel dringend een woning nodig hebben en dus niet tijdig geholpen zouden zijn via de chronologische wachtlijst.”

“Een dakloze persoon die leeft van een uitkering zal er bijvoorbeeld voorrang krijgen op iemand met een beperkt inkomen wiens huurcontract op de privémarkt binnen twee maanden afloopt.”

Bye, bye puntensysteem

“Minister Diependaele wil die complementaire aanpak tegen 2023 herleiden tot één toewijzingssysteem binnen één woonmaatschappij”, vat Verstichele samen. “Dat zou de administratie vereenvoudigen en de toewijzingen transparanter, voorspelbaarder en uniformer moeten maken. Er zal ook een centraal inschrijvingsregister aangelegd worden zodat kandidaat-huurders zich niet langer bij verschillende sociale verhuurders moeten inschrijven.”

“Uiteraard zijn we voorstander van een grondige administratieve vereenvoudiging”, vervolgt hij. “De onrust in de sector wortelt vooral in een aantal toewijzingsprincipes die de Vlaamse regering vastlegde en het nieuwe toewijzingssysteem zullen vormgeven. Die principes staan haaks op ervaringen vanop het terrein.”

Lees ook

‘Een eengemaakte woonmaatschappij is niet automatisch een stap vooruit’

“Eén daarvan is de afschaffing van het puntensysteem waarmee sociale verhuurkantoren vandaag woningen toewijzen. Daarmee verliest de sector een belangrijk instrument om woningen snel toe te wijzen op basis van reële woonnood.”

“Een andere ongerustheid hangt samen met de geplande verstrenging van de lokale bindingsvoorwaarde. Zo zal men in de laatste tien jaar vóór toewijzing minstens vijf jaar onafgebroken in de gemeente moeten wonen. Slechts bij een zeer beperkt aantal toewijzingen zal deze voorwaarde niet gelden.”

Uitsluitingsmechanismen

In dezelfde webinar legt Piet Steenssens (CAW Antwerpen) een belangrijk pijnpunt in die logica bloot.

“De voorwaarde van lokale binding is een nieuw uitsluitingsmechanisme voor onze cliënten”, vertelt Steenssens. “Mensen in een precaire situatie moeten geregeld en noodgedwongen verhuizen om verschillende redenen: uitbuiting door huisjesmelkers, een echtscheiding, een nieuwe job, huiselijk geweld, enzovoort. Als je die groep verplicht om ergens vijf jaar onafgebroken te wonen, sluit je voor velen de deur naar een sociale huurwoning.”

‘Wonen is een grondrecht waaraan je best niet te veel voorwaarden koppelt.’

Steenssens maakt zich ook zorgen over de begeleidingsvoorwaarde die men vraagt aan welzijnsorganisaties bij het toewijzen van woningen aan kwetsbare doelgroepen. “Wonen is een grondrecht waaraan je best niet te veel voorwaarden koppelt. Begeleiding moet dus in de eerste plaats een ingangspoort naar sociale huur zijn. Het mag geen opgelegde voorwaarde worden om aanspraak op een woning te kunnen maken. In dat laatste geval creëer je alweer een uitsluitingsmechanisme.”

“We ontkennen niet dat een deel van de sociale huurders baat heeft bij ondersteuning. De CAW’s zetten nu al stevig in op woonbegeleiding. Het zal zaak zijn om voldoende laagdrempelige begeleiding te waarborgen. Hiermee richt ik mij naar het beleidsdomein welzijn en minister Beke. Elke euro die men investeert in woonbegeleiding, verdient zichzelf terug en vermijdt andere, dure hulpverlening.”

Nieuwkomers

Hoe problematisch het criterium lokale binding is, ervaart ook Thomas Willekens van Vluchtelingenwerk Vlaanderen. “De voorwaarde stelt nieuwkomers voor grote moeilijkheden. Na hun erkenning kunnen vluchtelingen nog twee maanden in een opvangvoorziening terecht. Daarna moeten ze zelf een woning zoeken. Op de private markt lukt dat vaak niet omdat hun inkomen te laag is of omdat ze gediscrimineerd worden.”

‘De voorwaarde lokale binding stelt nieuwkomers voor grote moeilijkheden.’

“Vandaag kunnen deze mensen soms nog terecht bij sociale verhuurkantoren. Zij bieden sneller dan de sociale huisvestingsmaatschappijen een oplossing. Al is ook dat relatief gezien het schaarse aanbod. Eigenlijk vind ik het schrijnend dat men constant moet kiezen tussen mensen in acute woonnood en mensen die al jarenlang op een wachtlijst staan.”

Spoeddiensten van ons woonbeleid

Van de mensen die een woning vinden via sociale verhuurkantoren heeft 87 procent een inkomen lager dan of gelijk aan het leefloon. 77 procent van die groep verkeerde vóór zijn toewijzing in een situatie van dakloosheid of dreigende dakloosheid. Het gaat onder meer over gezinnen die in noodopvang verblijven. Dat blijkt uit gegevens van HUURpunt vzw, de federatie van de Vlaamse sociale verhuurkantoren.

“Je mag sociale verhuurkantoren gerust als de spoeddienst voor de meest dringende situaties beschouwen”, stelde Eric Vos (directeur HUURpunt) begin vorig jaar in Knack. Als zij opgaan in één woonmaatschappij die voornamelijk toewijst volgens chronologie en lokale binding, creëer je volgens hem de dakloosheid van morgen.

Joy Verstichele beaamt: “Als je mensen in hoge woonnood wil helpen, is het vreemd dat je voorwaarden oplegt waaraan de doelgroep moeilijk of niet kan voldoen. Woonbehoefte zou het criterium bij uitstek moeten zijn waarop je een toewijzingsbeleid organiseert. Lokale binding staat daar haaks op.”

2000 nieuwe daklozen per jaar

In haar jaarlijkse SVK-sectoranalyse berekende HUURpunt hoeveel mensen het huidige SVK- toewijzingssysteem uit de nood helpt en wat de impact zou zijn van hogere eisen rond lokale binding. Wat blijkt? Van de 60.000 wachtenden bij een sociaal verhuurkantoor voldoet vandaag amper 18 procent aan de voorwaarde van lokale binding. Bij de kandidaat-huurders met de hoogste woonnood en een laag inkomen is de situatie nog schrijnender en voldoet slechts 12 tot 13 procent aan die voorwaarde.

Wim Boone (stafmedewerker beleid, HUURpunt): “Een toewijzingsbeleid dat enkel vertrekt vanuit lokale binding en chronologie, zal elk jaar 2.000 nieuwe daklozen creëren. Het gaat om huishoudens die hun woning of de opvang moeten verlaten zonder de financiële mogelijkheden om privé te huren.” Ter vergelijking: een stad als Gent telt momenteel 1.472 daklozen.

Lees ook

Sofaslaper Mia (20): ‘Ik verlang naar een echte thuis’

“Vandaag wijzen onze verhuurkantoren zo’n 2.500 woningen toe volgens acute woonnood. Kandidaat-huurders die we niet kunnen helpen, proberen te overleven in een slechte woning, huren te duur, slapen op de sofa bij vrienden, enzovoort.”

“Misschien zal die groep niet onmiddellijk dakloos worden”, vervolgt Boone, “maar ook zij hebben recht op stabiele, kwalitatieve en betaalbare huisvesting. Als we alle acute SVK-aanmeldingen zouden willen opvangen, hebben we jaarlijks zo’n 7.000 toewijzingen volgens woonnood nodig.”

In het webinar over de hervormingen vond een minderheid (30 procent) van de 370 deelnemende terreinwerkers lokale binding een belangrijk principe bij toewijzing. Omgekeerd vond 68 procent dat het huidige SVK- puntensysteem behouden moest blijven. 86 procent gaf bovendien aan dat het toekomstige toewijzingssysteem meer moet toewijzen volgens kwetsbaarheid en acute woonnood dan het huidige systeem.

Een ramp

Lesgever aan UCLL Sylvia Hubar onderzocht de impact van de fusie op thuis- en daklozen. Dat deed ze samen met haar studenten voor het vak ‘Werken aan Mensenrechten’. Ze is als maatschappelijk werker ook actief in het wijkgezondheidscentrum ‘de Ridderbuurt’ in Leuven. “Bovenstaande cijfers bevestigen wat we leerden uit een eigen bevraging bij sociale professionals”, reageert ze.

“In die bevraging spraken 27 van de 38 bevraagde terreinorganisaties zich negatief uit over een afschaffing van het puntensysteem. Een ruime meerderheid vond dat acute woningnood een leidend principe moet blijven.”

“Als de regering haar plannen niet grondig bijstuurt, voorzie ik een ramp”, waarschuwt Hubar. “De sociale verhuurkantoren staan vandaag voor ‘slechts’ 10 procent van alle sociale woningen maar wijzen wel 25 procent van alle woningen toe volgens hun rechtvaardige puntensysteem.”

‘Ik vrees dat politici het volledige plaatje missen.’

“Misschien dacht men dat een hervorming weinig verschil zou maken op het terrein. Men vergist zich. Ik vrees dat politici het volledige plaatje missen. Onze bevraging bevestigde die indruk.”

“Aan enkele van de bevraagde sociale professionals lieten beleidsmakers meermaals blijken dat ze de werking van sociale verhuurkantoren onvoldoende kenden. Het kabinet Diependaele leek bovendien te worstelen met klachten van mensen die zich ‘voorbijgestoken’ voelden op de wachtlijst. De beslissing om te fuseren en de toewijzingsregels te uniformiseren kwam vermoedelijk deels in die context tot stand.”

Iedereen gelijk voor de wet?

“Iedereen gelijk voor de wet? Op papier klinkt dat goed”, vervolgt Hubar. “Maar wat is eerlijker? Iemand die nog onder dak zit een woning toewijzen omdat hij al lang op de wachtlijst staat? Of voorrang verlenen aan een dakloze met een laag inkomen in acute woonnood? Volgens het principe van ‘first come, first serve’ moet je de langst wachtende voorrang geven. Dat gaan we toch niet doen?”

“In se is er niets eerlijker dan het puntensysteem dat sociale verhuurkantoren vandaag gebruiken. Als je dat uitlegt met behulp van concrete voorbeelden, snappen mensen dat wel.”

‘Als je het puntensysteem uitlegt met concrete voorbeelden snappen mensen dat wel.’

Volgens Wim Boone is een ramp nog vermijdbaar. Het plan om het puntensysteem af te schaffen zonder een alternatief te bieden, is voorlopig van tafel. “Toch is het cruciaal om te blijven hameren op voldoende toewijzingen volgens acute woonnood en inkomen. Het nieuwe toewijzingssysteem moet minstens 30 procent van alle woningen toewijzen volgens die criteria”, benadrukt hij.

Onbereikbare huisvestingsmaatschappij

Sylvia Hubar: “Ik werk in het wijkgezondheidscentrum met mensen die voor een woning enkel kunnen rekenen op een sociaal verhuurkantoor. Ze schrijven zich ook in bij de huisvestingsmaatschappij, maar helaas zag ik nog niemand via die weg doorstromen naar een sociale woning.”

“Lokale binding is nu al een belangrijke voorwaarde bij onze sociale huisvestingsmaatschappij. De voorbije zes jaar moet je minstens drie jaar in Leuven gewoond hebben. Maar veel daklozen, mensen met een psychische kwetsbaarheid of studenten die ik opvolg, halen nooit die vereiste termijn.”

“Eén vluchtelingengezin dat ik ondersteun hoopt via die lokale binding voorrang te krijgen. Momenteel huurt het gezin een piepklein, peperduur en slecht onderhouden tweekamerappartement in de stad. Dat doen ze met het vervangingsinkomen van de moeder. Iets anders vinden ze niet in Leuven. Geen enkele verhuurder vertrouwt hun financiële draagkracht.”

‘Sommige mensen kunnen geen kant op.’

“Onlangs vonden vrijwilligers een iets betere, betaalbare woning op de privémarkt in Diest. Het gezin weigerde het aanbod omdat een verhuis hen opnieuw onderaan de wachtlijst zou plaatsten bij de Leuvense sociale huisvestingsmaatschappij. Eigenlijk kunnen die mensen geen kant op.”

“Het gezin leeft intussen zes jaar in een penibele woonsituatie. Daarin zijn ze niet alleen. Ik hielp al verschillende grote gezinnen bij hun inschrijving voor een sociale woning.  Meestal krijgen ze het bericht dat inschrijven geen zin heeft omdat dat ze waarschijnlijk toch nooit aan de beurt zullen komen.”

Draagvlak

Beleidsmakers verdedigen lokale binding soms als een regel die het lokale draagvlak voor sociale woningen versterkt. Steden en gemeenten zien immers liever geen al te grote instroom met kwetsbare profielen van buiten hun grondgebied. Als je lokale binding loslaat, krijg je die instroom wél.

Verstichele: “Dat argument is zuiver theoretisch. De praktijk leert dat ook zonder lokale binding het vooral mensen uit de eigen gemeente zijn die binnenstromen in de sociale huur. Door lokale bindingsregels op te leggen, los je trouwens het onderliggende probleem niet op. Je duwt die mensen gewoon in de handen van huisjesmelkers en schimmige tussenpersonen.”

Lees ook

‘Fusie sociale woonverhuurders treft meest kwetsbare huurders’

Annabel Cardoen (Welzijnszorg), een van de deelnemers aan het webinar, vult aan: “Een eventueel aanzuigeffect heeft met meer dan alleen sociale huisvesting te maken. Ook het aanbod van dienst- en hulpverlening, mobiliteit en je netwerk spelen mee.”

“Ergens begrijp ik wel dat lokale besturen bezorgd zijn over een grote instroom. Maar de fundamentele, onderliggende vraag is deze: Wie help je en wie laat je aan zijn lot over? Je kan niet zomaar de ene poort sluiten zonder een andere te openen. Mensen verdwijnen niet plotsklaps als ze niet meer aan bepaalde voorwaarden voldoen.”

Druk op terreinorganisaties

Verstichele, Cardoen en Hubar verwachten dat de druk op vrijwilligers en terreinorganisaties nog verder zal toenemen. “Die informele circuits ontstaan nu al”, merkt Hubar. “In Leuven vinden nieuwkomers en kwetsbare groepen steeds moeilijker een kwaliteitsvolle en betaalbare woning. Zelfs de sociale verhuurkantoren zitten soms met de handen in het haar. In die context nemen vrijwillige netwerken zoals Het Woonanker of Buren zonder Grenzen het over.”

“Zij speuren onvermoeibaar de Leuvense woonmarkt af. Vroeger kon ik soms iemand toeleiden naar iets betaalbaars op de privémarkt. Vandaag lukt dat amper nog. Al die vrijwilligers seinen de minste opportuniteit onmiddellijk door aan hun achterban. We beconcurreren elkaar rond kleine, onaangepaste en veel te dure woningen. Schrijnend vind ik dat.”

‘We beconcurreren elkaar rond kleine en veel te dure woningen. Schrijnend vind ik dat.’

Verstichele: “Een CAW kan vandaag daklozen nog enigszins helpen doorstromen naar een sociale huurwoning dankzij het SVK-puntensysteem. Als die doorstroom straks stokt, zitten daklozen noodgedwongen langer vast in opvangstructuren, waardoor zij op hun beurt verzadigd raken. Het illustreert hoe een beslissing op het beleidsdomein wonen ook het departement welzijn beïnvloedt. En omgekeerd.”

Achter de feiten

“Ons woonbeleid loopt eigenlijk al jaren achter de feiten aan”, vervolgt hij. “In theorie komen vandaag 250.000 huishoudens in aanmerking voor sociale huur. Hen allemaal een sociale woning geven, veronderstelt meer dan een verdubbeling van de sociale verhuurcapaciteit. Er komen dan wel elk jaar enkele duizenden sociale woningen bij, maar dat aanbod kan de groeiende vraag niet bijbenen.”

Lees ook

‘Sociale woonnood is veel groter dan we denken’

“Ondertussen wonen mensen in dure, onzekere of slechte privépanden. 31 procent van de private huurders houdt na betaling van de huishuur onvoldoende middelen over om menswaardig te kunnen leven”, weet Verstichele.

“Zonder wachtlijsten zou de manier van toewijzen er minder toe doen. Dan kwam iedereen die tot de doelgroep behoort vrij snel aan de beurt. Het feit dat sociale professionals vandaag zo ongerust zijn over de fusie en de nieuwe toewijzingsregels toont hoe groot de huidige wooncrisis wel is.”

Verkeerde discussie

Hubar vraagt zich af of we niet de verkeerde discussie voeren. “Ik begrijp dat een rechtvaardig toewijzingssysteem belangrijk is, maar zouden we onze energie niet beter steken in de bouw van meer sociale woningen?”

“De overheid toont overal ambitie in haar beleidsteksten maar de nodige middelen om al die ambities uit te voeren, volgen niet. Denk bijvoorbeeld aan de vermaatschappelijking van de zorg. De harde realiteit is dat psychiatrische ziekenhuizen nog altijd vol liggen omdat patiënten simpelweg geen woonalternatief hebben. Hetzelfde geldt voor mensen met een beperking: ook zij moeten een plaats krijgen in de samenleving. Maar zonder voldoende aangepaste en betaalbare woningen is dat een utopie.”

‘Het blijft een verdeling van schaarste.’

Verstichele beaamt: “Een ander toewijzingssysteem lost het enorme tekort aan sociale woningen niet op. Het blijft een verdeling van schaarste. De overheid moet wonen betaalbaar maken via in eerste instantie een pak meer sociale woningen. Het investeringsritme ligt veel te laag.”

“Daarnaast ontbreekt het aan doeltreffende ondersteuning op de private huurmarkt. Iemand menswaardig laten wonen, moet vanuit het recht op wonen een absolute prioriteit zijn voor onze beleidsmakers. Het is bovendien veel goedkoper dan omgaan met de persoonlijke en maatschappelijke gevolgen van dakloosheid of precaire woonsituaties.”