Uithuiszetting in Vlaanderen

Weinig concrete kennis

Onderzoekster Jana Verstraete (KU Leuven) steekt van wal met de resultaten van haar onderzoek.Verstraete, J. en De Decker, P. (2015), ‘Gerechtelijke uithuiszetting nog steeds in het duister,’ De Decker, P. e.a. (red.), Woonnood in Vlaanderen. Feiten/mythen/voorstellen, Antwerpen, Garant, 247-262.Met de intentie om de problematiek van de uithuiszettingen in kaart te brengen, vatte ze haar onderzoek aan. Daarvoor bracht ze verschillende data samen, van wetteksten tot enquêtes en gesprekken met vrederechters en sociaal werkers. Overal klonk hetzelfde geluid: “We hebben hier niet erg veel informatie over”.

‘Cijfergegevens tonen grote gaten.’

Het blijkt een rode draad van deze thematiek te zijn. Zowel de cijfers over de opstart van een procedure bij het vredegerecht, het moment dat de vrederechter de uithuiszetting beslist als het moment dat de uithuiszetting effectief wordt uitgevoerd, vertonen grote gaten.

“Hoe verder we in de procedure van uithuiszetting zitten, hoe minder er geweten is. We hebben alle cijfers die we konden vinden, samengebracht en eigenlijk weten we meer niet dan wel”, aldus Verstraete.

Toename

Het is wel duidelijk dat het aantal opgestarte procedures in Vlaanderen sinds 2008 aanzienlijk is toegenomen. Het overgrote deel doet zich voor op de private huurmarkt, maar ook de sociale huurmarkt blijft niet buiten schot.

“In de media verscheen op basis van mijn onderzoek dat er tot 250 gezinnen per week uit huis gezet werden. Die cijfers werden echter verkeerd geïnterpreteerd. Er zijn gemiddeld zowat 250 inleidingen tot uithuiszetting per week en ik heb sterk uiteenlopende schattingen gevonden dat 30% tot 90% van de ingeleide zaken resulteert in een effectieve uithuiszetting.”

Het aantal mensen dat door een ingeleide uithuiszetting zijn woning moet verlaten, is nog groter dan het aantal ‘effectieve’ gerechtelijke uithuiszettingen. Sommigen verlaten de woning namelijk al voor er een uitspraak is. “Zelfs als het maar bij 30% van de ingeleide procedures tot een effectieve uithuiszetting komt, is het echte probleem van personen en gezinnen die de woning moeten verlaten, nog steeds een pak groter”, zo luidt het.

Kinderen

Ook de profielen van de getroffen huurders zijn onduidelijk. Sociaal werkers zeggen dat het iedereen kan overkomen, maar dat bepaalde groepen wel vaker terugkomen. Dan denken ze bijvoorbeeld aan jonge koppels of alleenstaande mannen.

‘Uithuiszetting gebeurt ook op sociale huurmarkt.’

Vaak is de kloof tussen het inkomen en de hoogte van de huurprijzen niet in verhouding. We zien bijvoorbeeld dat maar één op vijf van de betrokkenen een inkomen uit arbeid heeft. En laten we ook niet vergeten dat in één op de vier procedures kinderen betrokken zijn.Meys, E. en Hermans, K. (2015), Nulmeting dak- en thuisloosheid, Leuven, LUCAS – KULeuven.

Wat nadien?

Wat gebeurt er met de mensen die hun woning verliezen? De sociale huurmarkt is vaak niet meteen toegankelijk en op de private huurmarkt is het aanbod betaalbare woningen zo klein dat er veel concurrentie is.

Verhuurders kunnen daardoor erg selectief zijn in hun keuze aan wie ze verhuren. Sommige verhuurders deinzen er ook niet voor terug om gegevens van de vorige verhuurder op te vragen, waardoor de kansen nog verkleinen om een nieuwe woning te vinden na een uithuiszetting. Velen komen dan ook terecht in tijdelijke woonsituaties, zoals een verblijf bij vrienden of familie.

Beter voorkomen dan genezen

Het onderzoek van Jana Verstraete ging eveneens na wat de pijn- en verbeterpunten zijn om uithuiszetting tegen te gaan.Verstraete, J. en De Decker, P. (2015), ‘Gerechtelijke uithuiszetting nog steeds in het duister,’ De Decker, P. e.a. (red.), Woonnood in Vlaanderen. Feiten/mythen/voorstellen, Antwerpen, Garant, 247-262.Zo zou het lonen om aanklampend te werken en de betrokkenen actief te benaderen.

‘Aan de bel trekken, is de boodschap.’

Hulpverleners moeten voldoende tijd krijgen om preventief langs te gaan. Een brief sturen met het aanbod om te ondersteunen, blijkt vaak onvoldoende. Letterlijk aan de bel trekken, is de boodschap.

Daarom is het noodzakelijk om hulpverleners vroeger in het proces te betrekken. Nu worden hulpverleners vaak pas een paar dagen voor de zitting geïnformeerd. OCMW’s hebben de opdracht gekregen om die ondersteuning te bieden, maar er kwam nooit budget voor.

De CAW’s hebben een opdracht van preventieve woonbegeleiding op de sociale huurmarkt, waardoor met succes uithuiszettingen in de sociale huur vermeden worden. Op de private huurmarkt, waar de meeste uithuiszettingen plaatsvinden, worden veel minder mensen bereikt.

Sinds anderhalf jaar zijn in de CAW’s wel kleine projecten op de private huurmarkt opgestart, om innovatief de beste werkwijze te ontwikkelen. Zowel sociale als private verhuurders kunnen nu probleemsituaties aanmelden. Maar preventie van uithuiszetting op de private huurmarkt blijkt toch veel moeilijker dan in de sociale huur.

Ten gronde besluit Verstraete dat “zolang huurprijs en inkomen uit balans zijn, het moeilijk zal blijven. Dan blijft het dweilen met de kraan open.”

Vaak te laat

Sociaal werker Koen Dierickx (OCMW Gent) noemt de pijnpunten terecht en legt uit hoe hij als woonbemiddelaar werkt om het om het aantal uithuiszettingen terug te dringen.

‘Veel mensen bereiken we gewoon te laat.’

Iedereen waarbij een procedure werd opgestart, krijgt van het OCMW een uitnodiging met het aanbod om te bemiddelen. Op zowat de helft van die brieven komt reactie. “Het is frappant dat 68% van de personen of gezinnen waarbij een procedure wordt opgestart nog geen actief dossier heeft bij het OCMW. Dat betekent dus dat we heel wat mensen niet, of te laat, bereiken”, aldus Dierickx.

Waar mogelijk gaat een maatschappelijk werker mee naar de rechtbank. “Ook al mogen wij daar niet pleiten, we zijn wel een gezicht voor de vrederechters. We krijgen daar de kans om een aantal elementen toe te voegen. Of we proberen in overleg te gaan met de advocaat van de verhuurder.”

Uiteindelijk blijkt dat zowat één op vier van de huurders die reageerden op de uitnodiging van het OCMW effectief uit huis werden gezet. Maar er is geen informatie over diegenen die niet reageren.

Schulden

De mensen waar het woonteam van het OCMW mee in contact komt, zijn vaak mensen die al diep in de schulden zitten. Budgetbeheer alleen is vaak onvoldoende. Dan is een combinatie nodig met een collectieve schuldenregeling.

‘Woonbemiddeling komt bijna altijd te laat.’

Maar op zo’n tien dagen tijd kan je dit niet realiseren, laat staan voldoende bewijsmateriaal aanleveren bij de vrederechter. Je bent dus teveel afhankelijk van de goeie wil van de verhuurder om toch nog geloof te hechten aan de rol van het OCMW of andere hulpverleningsorganisaties.

Woonbemiddeling komt bijna altijd te laat. “We kunnen op dat moment enkel doekjes voor het bloeden geven”, aldus nog Dierickx. Er is weinig tijd tussen het tijdstip van de aanmelding en de datum van de zitting. Bovendien zit je met het gegeven van een verzuurde relatie tussen huurder en verhuurder waardoor het vertrouwen zoek is. Dit herstel je niet op een aantal dagen.

Humaan

“Ik wil ook pleiten voor de humanisering van uitzetting. Een uitzetting vermijden, is vaak moeilijk. Maar als het zich dan toch voordoet, moeten we proberen het kostenplaatje terug te dringen.”

‘Een uithuiszetting kost veel geld.’

Als de woning bijvoorbeeld effectief moet worden leeggehaald door de gerechtsdeurwaarder en een verhuisploeg, kost dat veel geld. “OCMW Gent heeft wel positieve resultaten bij het motiveren en helpen om zelf tijdig de woning te ontruimen en de sleutel af te geven. Maar dat is zeer intensief.”

Oog voor de woonsituatie

Ook Samenlevingsopbouw zet in op woonproblemen bij maatschappelijk kwetsbare doelgroepen. “We brengen mensen samen om ervaringen te delen en oplossingen te zoeken, maar we gaan ook in dialoog met beleidsactoren”, vertelt opbouwwerker Hanne Couckuyt (Samenlevingsopbouw Oost-Vlaanderen).

‘Brieven van het vredegerecht zijn te ingewikkeld.’

Zowat vijf jaar geleden hebben ze intensief gewerkt rond uithuiszettingen. Hun vaststellingen van toen blijven actueel. Het is belangrijk dat problemen pro-actief worden opgespoord. Een aanklampende, outreachende hulpverlening is nodig.

Bij iedere cliënt moet er oog zijn voor de woonsituatie, zelfs als de cliënt voor totaal iets anders langskomt. “De brieven van het vredegerecht zijn in elk geval veel te ingewikkeld. Je hebt amper door dat je dreigt uit huis gezet te worden.”

Energieschulden

Er zijn ook heel wat misverstanden over de procedure tot uithuiszetting. Mensen denken vaak dat het hen niet kan overkomen, maar soms gaat het heel snel. Basisinformatie geven, kan de ernst al laten inzien.

Couckuyt: “We weten ook dat energieproblemen soms een voorbode zijn van het niet kunnen betalen van de huur. Mensen die regelmatig voor de Lokale Adviescommissie (LAC) verschijnen, krijgen later ook vaker te maken met de dreiging van een uithuiszetting. Op dat moment moet je al aan de slag kunnen gaan.”

‘Energieproblemen zijn een voorbode zijn van het niet betalen van huur.’

Extra en langdurige opvolging in de dossiers waarbij het OCMW betrokken is in de afsluiting van het contract, bijvoorbeeld door het verlenen van een huurwaarborg, kan preventief werken om de huurachterstal niet te laten escaleren. Op die manier kunnen de onderliggende redenen die aan de basis liggen van de huurachterstal sneller gedetecteerd worden.

Zo komt een structurele oplossing in het vooruitzicht en kan een gerechtelijke procedure in sommige situaties vermeden worden. Deze manier van werken vraagt wel extra inzet van middelen en personeel.

Ook voor de verhuurders zou dat fijn zijn, zegt Jana Verstraete: “Veel verhuurders geven aan dat OCMW’s wel intensief helpen zoeken om een woning te vinden, maar er daarna te snel hun handen van aftrekken. Verhuurders willen soms daarom niet meer aan OCMW-cliënten verhuren terwijl ze hen in het verleden wel een kans wilden geven.”

Samenwerking als sleutelwoord

Mensen wachten vaak heel lang om naar het OCMW te stappen. Een woonwinkel is dan soms laagdrempeliger. Die kan trouwens ook openstaan voor private verhuurders. “Veel verhuurders willen wel een oplossing uitwerken, maar kunnen lokaal soms nergens terecht. Dan kunnen ze niet anders dan naar het vredegerecht stappen”, aldus Couckuyt.

‘Mensen wachten vaak lang om naar het OCMW te stappen.’

Er is eveneens nood aan een nauwere samenwerking met het vredegerecht. Nu al voorziet de wet dat de griffiers bij de indiening van het verzoekschrift het OCMW binnen de vier dagen moeten inlichten. Hier en daar zijn er afspraken om dit sneller te doen of wordt ook het CAW ingelicht.

Dan moeten er ook duidelijke afspraken bestaan tussen OCMW’s en CAW’s. “Er moeten ook linken worden gelegd met bijvoorbeeld de energiecel van het OCMW en er is overleg nodig met de advocaten, justitiehuizen en schuldbemiddelaars moet overlegd”, meent beleidsmedewerker Sara Waelbers (CAW Antwerpen).

Sociale huur

Ook in de sociale huur komen uithuiszettingen voor. Soms is er te weinig begeleiding waardoor problemen die vermeden konden worden, zich toch voordoen. Huisbezoeken, zeker in het begin van de huur, kunnen dat ondervangen.

“Bij sociale huisvestingsmaatschappijen is het aantal opgestarte procedures veel hoger dan het aantal effectieve uithuiszettingen omwille van de dreiging die er vanuit gaat. Die dreiging zet mensen aan om een oplossing uit te werken of om een begeleiding of afbetalingsplan te aanvaarden”, aldus nog Jana Verstraete.

‘In de sociale huisvesting speelt men kort op de bal.’

En ze vervolgt: “Het is opvallend dat er sinds 2008 een sterke stijging is van het aantal opgestarte procedures op de sociale huurmarkt. De stijging van het aantal effectieve uithuiszettingen is daarentegen, in verhouding, niet gevolgd.”

“De sociale huisvestingsmaatschappijen spelen kort op de bal om oplopende huurachterstallen te vermijden”, vertelt Sara Waelbers. “Ook maken veel sociale verhuurders weer vaker gebruik van de verzoeningsprocedure bij de vrederechters, in veel gevallen met succes. Daarnaast is goede samenwerking met de hulpverlening aangewezen.”

“In Antwerpen hebben we goede afspraken gemaakt. De zuivere huurachterstallen worden aangemeld bij het OCMW. Is er ook sprake van een samenlevingsproblematiek dan gaat het CAW aan de slag. Het is de bedoeling om de mensen die met één been buiten staan, toch binnen te houden. We krijgen de contactgegevens van de huurders en gaan dan langs. We bieden aan om hen via preventieve woonbegeleiding te helpen hun huurwoning te behouden.”

Een kwart minder uithuiszettingen

Bij de grootste Antwerpse sociale huisvestingsmaatschappij resulteerde deze totaalaanpak voor 2015 in 25% minder uithuiszettingen dan in 2014. Terwijl er een daling was van de totale huurachterstal met 8%. Die gecombineerde aanpak werkt dus wel.

Sara Waelbers: “Na een aanmelding doen we drie pogingen om langs te gaan. Een traject duurt in principe zes maanden, maar indien nodig wordt het verlengd. Er wordt altijd heel duidelijk met de huurder afgesproken wat doorgeven wordt aan de verhuurder. De vertrouwensrelatie houden we in ere. Het CAW is trouwens vragende partij om net als het OCMW in het sociaal huurbesluit opgenomen te worden als dienst die op de hoogte mag gebracht worden bij dreigende uithuiszetting van huurders met lage inkomens.”

‘In Antwerpen experimenteren ze met een meer proactieve aanpak.’

In Antwerpen experimenteren ze met een nog meer proactieve aanpak. In sommige sociale woonwijken komt het CAW al in actie vanaf de tweede aanmaning. Soms gaat het dan nog over erg weinig geld. Dan kan één keer langs gaan of een telefoontje volstaan. Maar soms hebben ze zo meteen ook zicht op de grotere problematiek en kunnen ze vroeg ingrijpen als dat nodig is.

Woonzekerheid op de private huurmarkt

Omdat er meer uithuiszettingen zijn op de private huurmarkt moeten we ook daar investeren in preventie. Zo loopt er al een tijd een project in een samenwerking met de dienst woonzekerheid van het OCMW en CAW Antwerpen.

Verhuurders kunnen via de website van het OCMW of telefonisch met OCMW of CAW contact nemen en vragen om te bemiddelen. Ook sociale centra en andere eerstelijnswerkers kunnen cliënten aanmelden.

Huurders met alleen een probleem van huurachterstal worden dan begeleid door een OCMW-maatschappelijk werker. Is er eveneens sprake van een samenlevingsproblematiek, dan gaat het CAW aan de slag met preventieve woonbegeleiding.

Dat verhaal werd opgepikt en wordt nu ook door Vlaanderen ondersteund. Het afgelopen jaar kregen de verschillende CAW’s projectmiddelen om specifiek in te zetten op preventie van uithuiszettingen op de private huurmarkt. Het blijft onduidelijk of deze projecten structureel verankerd zullen worden.