‘Onze sociale huur zit goed in elkaar. Er zijn alleen te weinig sociale woningen’

Wonen is een grondrecht

Om zich goed en gezond te voelen, is een kwaliteitsvolle en betaalbare woning belangrijk. Vraag dat maar aan wie er geen heeft.  

‘Sociale huur is een opdracht van algemeen belang.’ 

Vandaar dat wonen een grondrecht is. Dat grondrecht voor iedereen realiseren, is een ferme ambitie. Er zijn verschillende instrumenten om die ambitie waar te maken. Een belangrijke opdracht is daarbij weggelegd voor sociale huur, aldus jurist en onderzoeker Tom Vandromme. 

“Elk land, elke regio legt eigen accenten bij de invulling van sociale huur. Gemeenschappelijke noemer is dat sociale huur betaalbare en kwaliteitsvolle huisvesting moet verschaffen aan mensen die daar op eigen kracht niet in slagen.” 

“In Vlaanderen wordt die opdracht vooral gerealiseerd door sociale huisvestingsmaatschappijen en sociale verhuurkantoren en in mindere mate door het Vlaams Woningfonds en een aantal lokale besturen. Deze sociale verhuurders vervullen een overheidstaak door woningen te verhuren aan mensen die anders niet kwaliteitsvol en betaalbaar kunnen wonen.” 

“Sociale huur is een opdracht van algemeen belang. Daar ligt een belangrijk verschil met de private woonmarkt waar huiseigenaars een woning verhuren. Ook op die markt kan de overheid ingrijpen met huurreglementering, –premies of –subsidies om woningen betaalbaar te houden. Of ze kan private verhuurders financieel ondersteunen als ze bereid zijn hun woning aan bepaalde groepen te verhuren voor een lagere huurprijs.” 

“Toch zijn het geen sociale huurstelsels. Private verhuurders die in ruil voor een compensatie een lagere huurprijs vragen, zijn nog altijd geen sociale verhuurders. In de relatie tussen huurder en verhuurder ontbreekt de focus op het algemeen belang.” 

“Die opdracht van algemeen belang heeft concrete gevolgen. Het is bijvoorbeeld de reden waarom sociale huur eigen toewijzingsregels of huurprijsberekeningen heeft.” 

“Ook bij een betalingsachterstand zijn er grote verschillen tussen private en sociale huur. Een sociale verhuurder mag het contract niet meteen opzeggen maar moet rekening houden met de concrete situatie van de huurder. Denk bijvoorbeeld aan iemand die een ernstige ziekte heeft en in betalingsmoeilijkheden komt door oplopende medische kosten. Een private verhuurder kan in dezelfde situatie makkelijker het contract opzeggen. Een sociale verhuurder heeft eigen regels omdat hij moet handelen in het algemeen belang. Daar ligt de eigenheid en meerwaarde van sociale huur.” 

“Ik was al een tijdje actief in de onderzoekswereld rond wonen. Het idee groeide om een doctoraat te schrijven over het recht op wonen. Mijn promotor, professor Bernard Hubeau, adviseerde me om de focus scherp te houden en het enkel over sociale huur te hebben. Net omdat er weinig fundamenteel onderzoek verricht werd over sociale huur.” 

‘Het grote probleem is het tekort aan sociale woningen.’ 

“Om meteen to the point te komen: het Vlaamse sociaal huurstelsel sluit behoorlijk goed aan bij het recht op wonen. Belangrijke principes worden goed uitgewerkt: de doelgroep is duidelijk, de woningen worden eerlijk toegewezen, de huurprijs is betaalbaar en er wordt voldoende rechtsbescherming voorzien. Er zijn voor verschillende aspecten van het sociaal huurstelsel wel bepaalde opmerkingen te geven, maar het algemene kader zit goed.” 

Je klinkt verrassend enthousiast.

“Naast die principes staat de harde praktijk. Het grote probleem is het tekort aan sociale huurwoningen. Daardoor wordt het grondrecht op wonen slechts voor een beperkt aantal mensen gerealiseerd. Een grote groep andere mensen staat op de wachtlijst. Of hun woonnood blijft verborgen. Ze betalen veel geld voor weinig woonkwaliteit. De overheid moet dus meer dan één tandje bijsteken om het aantal sociale huurwoningen te verhogen.” 

 “Om die schaarste rechtvaardig te verdelen, heb je regels nodig die bepalen welke huurder een sociale huurwoning toegewezen krijgt. Het basisidee is chronologie: first come, first serve. Iedereen komt aan de beurt in de volgorde dat men zich inschrijft.” 

Lees ook

‘Sociale woonnood is veel groter dan we denken’

“Chronologie is een goede vertrekbasis. Maar van dat algemene principe moeten we kunnen afwijken. Sommige kandidaat-huurders zijn meer woonbehoeftig dan andere. Ga je een gezin dat op de rand van dakloosheid staat achteraan de wachtrij laten staan? Een goed systeem stelt prioriteiten en durft af te wijken van de regel. Meer nog, een systeem dat enkel op chronologie toewijst is misschien wel transparant, maar daarom nog niet in overeenstemming met het grondrecht op wonen.” 

“Dat valt ook juridisch te verdedigen. Het gelijkheidsbeginsel stelt dat gelijke situaties gelijk behandeld moeten worden, maar ook dat ongelijke situaties niet altijd gelijk behandeld mogen worden. Als bepaalde mensen meer woonnood hebben dan anderen, dan kan het gelijkheidsbeginsel geschonden zijn door hen toch gelijk te behandelen en dus geen voorrang te geven.”  

“Als je kiest voor afwijkingen, dan verhoog je de complexiteit van het systeem. Het gevolg is dat de kandidaat-huurder op de wachtlijst voorspelbaarheid en transparantie mist.”  

‘Ga je een gezin dat op de rand van dakloosheid staat, toch achteraan de wachtrij laten staan? Een goed systeem stelt prioriteiten en durft af te wijken van de regel.’ 

“Ik begrijp dat sommige wachtenden dit als willekeur ervaren. Want men kent een gezin dat zich later inschreef op de wachtlijst en toch veel sneller een sociale woning kreeg. Met die gevoelens en percepties moet je aan de slag. Maar ze zijn onvoldoende reden om het systeem naar de prullenbak te verwijzen.” 

“Sociale huisvestingsmaatschappijen vertrekken van het inkomen van de huurder. Dat mondt uit in een correcte huurprijsberekening. Onderzoek van het steunpunt Wonen bevestigt: de sociale huurprijzen bij huisvestingsmaatschappijen zijn betaalbaar. Dat is een sterke kant van ons sociaal huurstelsel. In sommige landen stijgen ook sociale huurprijzen, bijvoorbeeld omdat bij de berekening van de huurprijs vertrokken wordt van de marktwaarde of de kostprijs van de woning.” 

“Helaas is het niet zo eenvoudig. Naast de huurprijs zijn er nog de kosten en lasten, bijvoorbeeld voor water en elektriciteit of voor de gemeenschappelijke lift. Die zijn niet inkomensgerelateerd. Het kan dus zijn dat je wel een betaalbare sociale huurprijs hebt, maar dat bij de eindafrekening de woning toch niet betaalbaar is.”  

‘De Vlaamse regering wil evolueren naar een totale woonkostbenadering.’ 

“Het Vlaamse Regeerakkoord heeft die problematiek opgepikt: de regering wil evolueren naar een totale woonkostbenadering. Woon je als sociale huurder in een appartement waar er gemeenschappelijke kosten zijn voor de poetsvrouw, de lift en de tuin? Of woon je in een  eengezinswoning waar de kostenstructuur heel anders is? In de toekomst zou dat aan het einde van de maand geen verschil mogen maken.” 

“Klopt, en dat is een schending van het gelijkheidsbeginsel tegenover huurders van sociale huisvestingsmaatschappijen. Ze werken met dezelfde doelgroepen. En huurders beslissen niet altijd zelf of ze nu via een sociale huisvestingsmaatschappij of een sociaal verhuurkantoor huren. Integendeel, door de uitwerking van het toewijzingssysteem, komen de meest kwetsbare huurders vaker bij het sociaal verhuurkantoor. Ze krijgen dan een huurprijs die niet inkomensgerelateerd is.” 

“Dat verschil wordt ten dele gecompenseerd door de huursubsidie, die sinds 1 mei 2019 verhoogd en inkomensafhankelijk werd. Het is nog te vroeg om te evalueren of we echt kunnen spreken van een betaalbare huurprijs bij de sociale verhuurkantoren.” 

“In normaal contractenrecht kan dat niet. Als je een contract wil wijzigen, dan moeten alle partijen akkoord gaan. Maar sociale huur is op juridisch vlak een eigenaardig beestje. Het is geen relatie tussen twee particulieren, maar een relatie tussen een particulier en een soort overheidsorgaan. De overheid kan eenzijdig beslissen om het contract te wijzigen.” 

‘Sociale huur is op juridisch vlak een eigenaardig beestje.’ 

“Het principe dat sociale huurcontracten kunnen wijzigen tijdens de loop van de overeenkomst valt juridisch te verantwoorden. Maar je moet de huurder dan wel tijdig informeren. Daar loopt het wel eens mis. De nieuwe huurprijs meedelen een week voor ze in werking treedt, is vanuit maatschappelijk oogpunt niet correct en getuigt evenmin van behoorlijk bestuur.” 

“Op het vlak van woningkwaliteit is er geen reden om een onderscheid te maken tussen de sociale en private huurmarkt. Beide moeten voldoen aan minimale kwaliteitsnormen. De overheid heeft een sleutelrol om dat te bewaken.” 

“Maar die overheid heeft het moeilijk om op verschillende terreinen tegelijk performant te zijn. Want ze moet ook het bestaand patrimonium onderhouden, renoveren, verduurzamen en uitbreiden. Dat praat niet goed dat heel wat woningen niet aan de minimale normen voldoen. Maar de realiteit is wel dat de overheid geconfronteerd wordt met verschillende grote uitdagingen.” 

“Sociale huur grijpt vergaand in op de woonmarkt. Dat moet je reserveren voor wie dat nodig heeft. Veel mensen kunnen hun woonbehoefte invullen via een goed draaiende hypothecaire markt of via beperkte ondersteuning zoals huurtoelages.”  

‘Sociale huur grijpt vergaand in op de woonmarkt.’ 

“Toch is het een terechte vraag of je dat niet moet verbreden omwille van de grote voordelen die het sociaal huurstelsel biedt. Door te investeren in sociale huurwoningen, bouw je meteen een patrimonium op. Met huurtoelages kan je proberen evenwichten te herstellen op de private huurmarkt, maar daarmee creëer je nooit eigen patrimonium. Dat is een politieke en ideologische discussie over hoe we overheidsmiddelen het best inzetten.”