Tijdelijke huurcontracten zijn een slecht idee

De meest ingrijpende wijziging in de sociale huurwetgeving is de geplande introductie van tijdelijke huurcontracten voor nieuwe sociale huurders. Hoe staan de sociale huurders daartegenover?

Eric Wilms is woordvoerder van VIVAS, netwerk van sociale huurders: Je kan mensen niet uit hun huis zetten, tenzij met heel gegronde redenen. Mensen zijn sociaal gaan huren omdat hun inkomen ontoereikend was om iets te kopen of te huren op de private huurmarkt. Als die mensen dan moeite doen, en waarschijnlijk ook wat geluk gehad hebben, om zich op te werken, dan vind ik het niet kunnen dat zij na negen jaar uit de sociale woning moeten. Op de private huurmarkt zijn er ook contracten van negen jaar, maar daar is een eigenaar nooit verplicht om de huurder eruit te zetten. Integendeel, hoe meer de huurder verdient, hoe liever hij die zal willen houden. Het dwingende karakter om de huurder op te zeggen, kan totaal niet. Dat wijzen wij als sociale huurders af.

‘Het dwingende karakter om de huurder op te zeggen, kan niet.’

Denken jullie dat de maatregel later zal uitgebreid worden naar lopende sociale huurcontracten?

Eric Wims: Voorlopig is het zo dat de regelgeving enkel voor nieuwe sociale huurders zou gelden. Maar er zijn geruchten dat het later ook van toepassing zou kunnen worden op bestaande contracten. Dat kan natuurlijk al helemaal niet, want de mensen zijn in het systeem gestapt onder de garantie van een levenslang contract.

Hebben de sociale verhuurders hetzelfde idee over de tijdelijke contracten?

Bjorn Mallants is directeur van de Vereniging van Vlaamse Huisvestingsmaatschappijen: We zijn er in elk geval geen grote fan van. Het is volgens mij een verkeerde oplossing. Je lost er de schaarste op de sociale huurmarkt niet mee op. Als je sociale woningen moet voorbehouden voor wie het ‘echt nodig heeft’ en er komen maximaal een paar procent woningen vrij van huurders die zogezegd te veel zou verdienen, dan blijft de vraag nog altijd veel groter dan wat je als aanbod hebt. Ten tweede is er een gebrek aan interessante alternatieven. Er zijn gewoon geen uitwijkmogelijkheden naar de private huurmarkt of eigendomsmarkt. Wonen blijft een persoonlijke keuze. Nu dwing je mensen te vertrekken die niet willen vertrekken, wat niet goed is voor de draagkracht en de stabiliteit van de sociale wijken. Daarenboven is er een solidariteitsprincipe op de sociale huurmarkt. Mensen met een hoger inkomen dragen meer bij en genieten zelfs geen enkele sociale correctie meer vanuit de overheid. Ze betalen een huur volgens de marktwaarde en ondersteunen zo de draagkracht van het systeem. Sowieso zijn voor een uitstroombeleid tijdelijke huurcontracten niet nodig. Het systeem wordt onzeker gemaakt voor de gebruiker en die onzekerheid kan ervoor zorgen dat aan de instroom mensen minder geneigd zijn om sociaal te huren.

‘Het is geen sociale maatregel.’

Er wordt heel hard gefocust op die uitstroomzijde, is dat net het probleem?

Geert Inslegers, woordvoerder van het Vlaams Huurdersplatform: Voor de sociale huurders die moeten uitstromen, zal het alternatief de private huurmarkt zijn. De overheid kan dat dan wel beschouwen als een verbetering, maar de huurder zelf zal dat in elk geval niet vinden. Hij gaat naar een huurmarkt waar zowel de betaalbaarheid als de woningkwaliteit aanmerkelijk slechter is. Daarenboven zijn er bepaalde groepen die echt problemen zullen ondervinden om een geschikte en aangepaste woning te vinden. Zoek op de private huurmarkt maar eens een woning voor mensen met een handicap of een woning voor grote gezinnen. Voor wie geen oplossing vindt op de private huurmarkt, is de sociale huurmarkt het enige echte woonalternatief, maar net daar moeten ze uitstromen. Men doet het voor als een sociale maatregel, maar dat is het natuurlijk helemaal niet. Als het de bedoeling is om wooninstrumenten voor te behouden voor wie ze echt nodig heeft, dan moet je alle bestaande instrumenten in overweging nemen. Dan zal je zien dat het leeuwendeel van de middelen gaat naar eigendomsverwerving en dus vooral ten goede komt aan de twee hoogste inkomenscategorieën.

En wat als je inkomen terug verminderd, bijvoorbeeld als je met pensioen gaat. Moet je dan opnieuw jarenlang op de wachtlijst staan?

Geert Inslegers: Globaal genomen is na de huursubsidie, de sociale huur het meest doelmatig selectief instrument. Uitgerekend daar gaan ze het zoeken. Je kan trouwens een redelijk hoog inkomen hebben, maar dat kan zeer snel veranderen. Denk bijvoorbeeld aan een alleenstaande vrouw op de sociale huurmarkt die aan het werk is, maar een laag pensioen zal hebben omdat ze geen volledige loopbaan achter de rug heeft. In tegenstelling tot de eigendomsmarkt heeft zij geen woning, die vaak reeds afbetaald is. Zij wordt na haar pensioen weer doelgroep van het sociaal woonbeleid. Je krijgt dus situaties waarin je wordt opgezegd maar waarbij je vijf jaar later opnieuw tot de doelgroep van sociaal wonen kan behoren. Is dat dan het zogenaamd sociaal geïnspireerd beleid?

Er wordt onvoldoende rekening gehouden met andere woonbehoeftes dan het inkomen?

 Geert Inslegers: Er kan wel rekening mee worden gehouden, maar eerst moet de opzegging wel gebeurd zijn. Daarna moet de huurder zijn woonbehoeftigheid opnieuw aantonen. Een overheid die op een deftige manier reglementeert, gaat best zelf bepalen welke categorieën woonbehoeftig zijn, zelfs al hebben ze een net iets hoger inkomen. Anders jaag je alle mensen die opgezegd worden schrik aan. Zij moeten nadien hopen dat hun argumenten inzake woonbehoeftigheid aanvaard worden.

‘De discussie over woonbehoefte in sociaal wonen is onzin.’

Björn Mallants: Sociaal huren verliest dan zijn functie als deftig alternatief voor mensen met woonproblemen en wordt een soort crisisopvangstelsel. De discussie over woonbehoefte in sociaal wonen is onzin. Sociaal wonen lost de woonbehoefte net op. Een woning is iets waarvoor je minstens woonzekerheid moet creëren en net dat ga je afhankelijk maken van 101 criteria met heel veel onzekerheid tot gevolg. Het concrete effect zal zeer beperkt zijn maar het systeem zal minder interessant worden waardoor enkel de mensen die echt geen andere optie hebben, zullen blijven instromen.

Betekent dit dat we meer en meer naar een model van armenhuisvesting evolueren?

Eric Wilms: In de feiten is dat al deels zo. We focussen nu al op een markt waar de inkomens duidelijk lager liggen. Maar daarnaast is er ook het probleem van de perceptie van de sociale huurmarkt. Wonen is een thuis, is iets emotioneels. Men stapt daar nogal licht over. Daar heb je met je familie gewoond, heb je je kinderen zien groot worden, heb je buren leren kennen, zit je al dan niet in het verenigingsleven, kinderen gaan er naar school… Je probeert vooruit te geraken in het leven, de essentie van wat men ons altijd inprent, en dan zegt men net omwille van die redenen: ‘Helaas, je moet eruit’. Dat kan je toch moeilijk nog sociaal beleid noemen.

‘Mensen hebben een grondwettelijk recht op huisvesting.’

Geert Inslegers: Het risico bestaat dat, wanneer het enkel sociale huisvesting wordt voor zij die het echt nodig hebben en voor zolang zij het nodig hebben, het politieke en lokale draagvlak nog meer naar beneden dreigt te donderen. Er zou een grondig debat moeten worden gevoerd. Eigenlijk zou die hele regeling niet mogen worden ingevoerd of tegen de volgende legislatuur weer op de schop moeten gaan.

Björn Mallants: Dat is terecht. Nochtans voorziet de minister op hetzelfde moment 200 miljoen euro extra voor sociaal wonen. Het systeem van sociale huisvesting staat niet ter discussie en toch worden op hetzelfde moment contraproductieve maatregelen genomen. Mensen hebben een grondwettelijk recht op huisvesting. Huisvesting is een thuis, iets waar je je leven opbouwt. Dat stopt niet op het moment dat je te veel of te weinig verdient. We zijn al zeer gericht op de juiste doelgroep. Dat wordt telkens opnieuw aangetoond en bevestigd. Waarom gaan we dan met een mug op een olifant schieten door een paar woningen vrij te maken die eigenlijk een druppel op een hete plaat zijn.

Geert Inslegers: Het is vooral een perceptieprobleem dat het hele systeem ondergraaft. Het is een politiek symbooldossier om te zeggen dat sociaal wonen enkel voor armoedebestrijding is. Maar zeggen wij dat ook van onderwijs? Of toegankelijke gezondheidszorg?

Björn Mallants: Niemand gaat dit nog begrijpen. Mensen zullen moeten weten dat als ze een opzegging krijgen, dat ze dan kunnen vragen om af te wijken. Het kan toch niet dat je een master in het sociaal huurstelsel moet hebben om je rechten te kennen? Mensen die deze beslissingen nemen, zien niet in welke vergaande effecten dit op termijn kan hebben.

Ook wegens onderbezetting kan een tijdelijke opzegging worden gegeven. Moeten mensen wiens kinderen het huis uit zijn verplicht verhuizen?

Björn Mallants: We moeten nog zien hoe we dit zullen implementeren, maar er kan pas sprake zijn van een weigering als een aanbod binnen een straal van vijf kilometer wordt gedaan. In Antwerpen zit je dan al in totaal andere wijken, op het platteland zit je in een ander dorp… We zijn eerder voor de wortel dan voor de stok. Als er prijzen worden uitgereikt in de sector, gaat het continu over inzetten op betere bezettingsgraden. Iedereen denkt daarover na.

‘Het werkveld vraagt deze maatregelen niet.’

Geert Inslegers: Aangepast wonen is één van de doelstellingen van de Vlaamse wooncode. We hebben visitatiecommissies geïnstalleerd, onder meer om na te gaan of de woningen zijn aangepast aan het doelpubliek. Ten tweede kan men zien dat vanaf 2008 geen enkele sanctiemaatregel werd ingeschreven, terwijl de onderbezetting toch licht gedaald is, vooral omdat er meer woningen gerenoveerd zijn en de mensen dan naar een aangepaste woning moeten verhuizen. Dit toont aan dat de beleidsvoerders niet luisteren naar de mensen van het werkveld. Dan bedoel ik zowel naar de sociale verhuurders als de sociale huurders. Het stoort mij dat dit geen beleidsmaatregelen zijn die gevraagd worden, of gegroeid zijn, vanuit het werkveld.

Er moet dus eerst ten volle worden ingezet op sensibiliseren. Denken jullie dat sociale huurders in te ruime woningen dan bereid zullen zijn om te verhuizen?

 Eric Wilms: We merken dat er veel mutaties zijn naar een grotere woning wegens gezinsuitbreiding. Dat is een goede zaak. De omgekeerde beweging, van een te grote woning naar een aangepaste woning gaan, moeten we ook proberen te stimuleren, zonder meteen te sanctioneren via de opzegging van het huurcontract of het geven van boetes.

Björn Mallants: Er zijn nu andere zaken die een goede bezetting tegenhouden. Het is onlogisch dat iemand van een grote woning met veel kamers zou moeten verhuizen naar een klein appartementje en dan ook nog meer huur zou moeten betalen. Onderbezetting is een terecht probleem waarvoor een oplossing werd gezocht, maar we zijn weer in dezelfde val getrapt door alles te willen betonneren in regeltjes. In Vlaanderen zijn er gewoon niet genoeg woningen voor alleenstaanden, dus moet je ze bijbouwen. Anders zullen alle kleine woningen meteen opgevuld worden door bestaande huurders die moeten verhuizen, waardoor alleenstaanden op de wachtlijst nog eens vijf jaar langer zullen moeten wachten op een woning.

‘Er zijn te weinig sociale woningen voor alleenstaanden.’

Het alternatief is werken aan aanbodverruiming via een heroriëntering van middelen die nu worden ingezet op eigendomsverwerving.Verstichele, J. (2016), ‘Woonbaar wonen valt in dovermansoren’, Sociaal.Net, 15 juni 2016.

Geert Inslegers: Ik denk het wel. Er is een advies van de Vlaamse Woonraad die dat ook stelt. De private huurmarkt is de meest dramatische woonmarkt en is net het segment waar het minst middelen worden ingezet. Dan kan je twee dingen doen: aan de ene kant de sociale huurmarkt uitbreiden en aan de andere kant ook op de private huurmarkt een sociaal woonbeleid te voeren. In plaats van beide markten aan te pakken gaan we de huurder van de ene naar de andere markt verplaatsen.

Björn Mallants: Op de woonmarkt zou je een wooncarrière zonder obstakels moeten kunnen doormaken. Alleen door zowel in de private en de sociale huurmarkt te investeren of het op de private huurmarkt interessant te maken voor private verhuurders om te investeren, kan je hieraan werken. Het wordt vaak vergeten, maar bijna iedereen heeft ooit privaat gehuurd. Dat is de scharnier in de hele woonmarkt. Zorg dan dat ook daar voldoende aanbod is.