Opbouwwerk knapt huizen op

Noodkopen

De ambities zijn hoog. Samen met armoedevereniging SIVI, vzw Domus Mundi en OCMW-Gent willen de opbouwwerkers woningen van lage kwaliteit renoveren. Dit levert een fikse klimaatwinst op, maar is vooral een manier om de wijk op te waarderen zonder sociale verdringing te veroorzaken. Dat alles gebeurt zonder renovatiesubsidies, maar met een rollend fonds.

‘Noodkopen is een onderschat probleem.’

Dampoort knapT OP richt zich op noodkopers en noodeigenaars. “Noodkopers zijn mensen die uit noodzaak een kwalitatief minderwaardige woning gekocht hebben”, zegt Natan Hertogen van Samenlevingsopbouw Gent.

“Gezien deze eigenaars meestal een grote leningslast torsen en het hen aan enig eigen vermogen ontbreekt, komen ze niet in aanmerking voor renovatiepremies. Ook al waait en regent het binnen, ze staan machteloos. Noodeigenaars zijn mensen die zich door omstandigheden, bijvoorbeeld pensionering of een relatiebreuk, plots in dezelfde situatie bevinden: de woning is helemaal niet in orde en er is geen geld om te renoveren.”

Noodkoop is een onderschat probleem. Een gebrek aan sociale woningen en stijgende huurprijzen op de private markt zorgen ervoor dat dit fenomeen opgang maakt. “Wetenschappelijk onderzoek toont aan dat 4% van alle Vlaamse huishoudens noodkoper is”, weet Hertogen. “Dat lijkt misschien niet veel, maar als je de koppen telt kom je aan maar liefst 119.000 gezinnen. Dat zijn enorm veel mensen die zich in een schrijnende toestand bevinden.”

Rollend fonds

Om hier het hoofd aan te bieden, zetten Samenlevingsopbouw Gent en de vernoemde partners een innovatief renovatieproject op. De opbouwwerkers klopten bij het OCMW aan dat 300.000 euro ter beschikking stelde om in een apart fonds te steken. Met dat geld kan het project tien woningen onder handen nemen: 30.000 euro per gezin.

Dit geld is geen subsidie. Er werd contractueel vastgelegd dat bij verkoop of erfenis, het geld terugbetaald wordt. Gemiddeld duurt het vijftien jaar vooraleer een vastgoedfonds begint te rollen. Het is de bedoeling dat dit fonds op termijn nieuwe gezinnen geld kan voorschieten.

‘We renoveren tien woningen.’

Dit laatste was een belangrijk argument voor OCMW-Gent. Onder impuls van de voorzitter wilde het nieuwe oplossingen zoeken om haar maatschappelijke opdracht te vervullen. Het argument preventie speelde ook een rol. Het OCMW zag in dat koude, vocht en andere woonproblemen op lange termijn veel meer dreigen te kosten dan deze investering.

Inmiddels zijn er zelfs gesprekken gaande over een tweede ronde van elf woningen, waarbij diverse stedelijke beleidsdomeinen betrokken zijn.

Sociale verdringing vermijden

In eerste instantie gingen de opbouwwerkers van deur tot deur om kandidaten te ronselen. Bovendien wisten de sociaal werkers van het OCMW welke gezinnen er nood aan hadden. Ook armoedevereniging SIVI speelde hier haar sterkte uit.

‘De gezinnen zijn een staalkaart van de buurt.’

Een sociaal en bouwtechnisch onderzoek zorgde voor de uiteindelijke schifting. “Met onze selectieprocedure en voorwaardenkader hoopten we een staalkaart van de buurt in het project te krijgen”, vertelt Natan Hertogen. “Op die manier werken we samen met buurtbewoners aan de verbetering van hun wijk. Zo vermijd je sociale verdringing, zeker als je het volume van tien woningen gevoelig zou optrekken.”

“Ik denk trouwens dat we erin geslaagd zijn een divers publiek te bereiken. We hebben oorspronkelijke Gentenaars, maar ook anderstaligen en mensen met een andere origine, zoals Bulgaren en Turken. We hebben werkzoekenden met een laag inkomen, maar evengoed een alleenstaande moeder die vast zit aan een huis dat ze niet kan renoveren.”

Meetbare resultaten

Hertogen bevestigt dat het om serieuze bedragen gaat. “Voor beleidsmakers is 30.000 euro per gezin veel geld. Ze vielen bijna van hun stoel toen wij dat kwamen vragen. Dat is ook logisch. Maar we hadden dat bedrag nodig. Met 30.000 pak je meer dan enkel het laaghangend fruit mee. Zeker omdat je hierdoor allerhande premies kan activeren.”

‘30.000 euro per gezin is veel geld.’

Wat gebeurde er met het geld? “We wilden het zo efficiënt mogelijk spenderen en dat ook kunnen aantonen. Naast de evidente aspecten zoals buitenschrijnwerk, nieuwe ketels en dakisolatie, wilden we minder evidente renovatiewerken realiseren zoals het leggen van nieuwe elektriciteit en kleine aanpassingen in de badkamer of de keuken”, aldus Hertogen.

“Ons kompas daarvoor was het handhavingskader van de Vlaamse Wooncode. Dat stelt dat wanneer een woning meer dan vijftien strafpunten op de woonkwaliteit heeft, deze niet meer verhuurd mag worden. Voor eigenaars geldt dat niet, maar het was wel een objectieve manier om te kijken welke vooruitgang we boekten. Voor we begonnen hadden de tien woningen gemiddeld 52 strafpunten. Nu zijn dat er nog maar twaalf. Dat is niet hetzelfde als nul, maar het is toch een winst die telt.”

Ontzorging

Naast budget biedt Dampoort knapT OP een ander cruciaal element voor een succesvolle renovatie: ontzorging. Die ontzorging bestaat uit twee elementen: sociale en bouwkundige begeleiding.

‘Verbouwingen leggen een enorme druk op gezinnen.’

“Verbouwingen leggen een enorme druk op gezinnen”, verduidelijkt Hertogen. “De relatie tussen verbouwingswerken en scheiding is aangetoond. Zeker onze doelgroep kan die moeilijkheden er echt niet bij hebben. Daarom willen wij ze zo veel mogelijk wegnemen. Om dat op een efficiënte manier te doen, is een goed partnerschap cruciaal. Je moet elke organisatie op haar sterke punten uitspelen.”

Voor de bouwtechnische begeleiding is Domus Mundi de partner, een vzw die kwalitatief en duurzaam leven, wonen en verbouwen voor kwetsbare groepen mogelijk wil maken. Zij leveren ingenieurs en architecten. Deskundigen die op een respectvolle manier met kwetsbare mensen kunnen omgaan.

“Van mij mag niemand bouwkundig advies aanvaarden”, lacht Hertogen. “De mensen van Domus Mundi kunnen wat wij niet kunnen. Zij verzorgen het contact met de aannemers, vergelijken offertes… De gezinnen nemen zelf hun beslissingen, maar wij vergemakkelijken het proces door met verstand van zaken duidelijk te maken wat de keuzes zijn.”

Sociaal werk

Hoewel de mensen van Domus Mundi een sociaal profiel hebben, kan je van hen niet alles verwachten. Het zijn geen sociaal werkers.

‘Bij de tien gezinnen zitten veel mensen in armoede.’

“Bij de tien gezinnen zitten veel mensen in armoede. Ze kampen met schulden en familiale problemen. Daarom is er sociale begeleiding nodig. Daar komen SIVI en Samenlevingsopbouw in beeld. We bellen naar gespecialiseerde hulpverleningsdiensten, wijzen de mensen de weg naar de bank om, nu de rente laag staat, hun lening te herfinancieren.”

“We lossen ook kleine akkefietjes op. Een van de deelnemers zijn dakgoot lekte. Daardoor durfde zijn 70-jarige buurvrouw in de winter niet meer buiten. Ze was bang om uit te glijden. We hebben ervoor gezorgd dat die dakgoot snel hersteld geraakte zodat er geen burenruzie van kwam.”

Groepstraject

Dampoort knapT OP is een opbouwproject. De bewoners komen maandelijks samen. “Het zijn allemaal mensen in dezelfde situatie. Verbouwingen zorgen voor stress. Je hebt er geen controle en vaak ook geen kennis over. Dan doet het goed om je hart eens te luchten.”

“We beginnen de groepsbijeenkomsten met een rondje hoe het bij iedereen staat. Voor de alleenstaande mama met een kind met een beperking is dat een belangrijk moment. Zij is geïsoleerd geraakt en kan bij ons haar verhaal kwijt.”

‘Sociale begeleiding begint bij werving en intake.’

Tijdens de groepsmomenten denken de deelnemers samen na over hoe het beter kan. Hertogen geeft een voorbeeld: “Uit de gesprekken bleek dat een aantal mensen zeer weigerachtig stonden om mee te doen. Dat veranderde pas toen we hen aanboden om ook bij de onvermijdelijke papierwinkel te helpen. Voor ons is dat een belangrijke les: sociale begeleiding begint bij werving en intake.”

Voorbeeld

Ondertussen kijkt Hertogen vooruit. “We willen graag meer zijn dan een leuk project voor tien gezinnen in een Gentse wijk. Aangezien er 120.000 noodkopers zijn in Vlaanderen, willen wij deze aanpak uitbreiden. We vragen de deelnemers of zij daar een rol in willen spelen. Dat is nodig. Als ik dit verhaal presenteer aan een schepen, dan ziet hij mij als een opbouwwerker die zijn job veilig komt stellen. Maar als mensen zelf hun ervaringen komen vertellen, staat hij met zijn mond vol tanden van verbazing en verwondering.”

“We hopen dat lokale besturen op verschillende plekken in Vlaanderen ons model overnemen. Een andere piste is een zoektocht naar private investeerders. We kunnen en willen niet de 6 procent rendement garanderen die traditionele vastgoedspelers eisen. Maar er zijn ook andere actoren. Sommige pensioenfondsen bijvoorbeeld, zijn op zoek naar kapitaalvaste beleggingen en hebben een maatschappelijke missie waar wij perfect in passen.”

Goedkope klimaatwinst

Toch wordt vooral gekeken naar de Vlaamse minister van Energie. Hertogen bevestigt dat de contacten met het kabinet van Bart Tommelein goed zijn. “Om de sociale begeleiding te bekostigen, legt de minister momenteel 400 euro per dossier bij. Dat is een mooi bedrag, maar tegelijk ook maar een fractie van de werkelijke factuur. Misschien is er in de toekomst meer mogelijk.”

‘De klimaatwinst die we boeken, is groot.’

Er ligt in ieder geval een sterk dossier op tafel, met staalharde cijfers. “Bij de start van het project hebben we de EPC-waarde van de tien woningen gemeten. Gemiddeld lag die op 520. Ondertussen hebben we dat cijfer teruggebracht naar 170. Dat is niet energie-neutraal. Maar de klimaatwinst die we boeken, is veel groter dan wanneer je kwalitatieve woningen van 120 naar 50 brengt.”

De Vlaamse regering en de bouwsector hebben recent de handen in elkaar geslagen om tegen 2050 alle woningen in Vlaanderen energiezuinig maken. Hertogen heeft vragen bij de praktische uitwerking van deze ambitie. “Ondanks alle grote verhalen over het klimaat zijn er 350.000 Vlaamse woningen in zeer slechte staat. Onder de huidige socio-economische omstandigheden vormen ze een restmarkt die een publiek zal blijven aantrekken. Iedereen die zegt dat dit vanzelf gaat verdwijnen, verkoopt praatjes. Een project als Dampoort knapT OP kan hier een deel van de oplossing zijn, waarschijnlijk zelfs een erg goedkoop deel.”

Investeren

Door de kwaliteit van huizen te verhogen, genereer je maatschappelijke winst. Wanneer je mensen een goede woning biedt, gaat zowel hun fysieke als mentale gezondheid er op vooruit. Bovendien verbeteren de schoolprestaties van de kinderen.

Maar Hertogen wijst ook op de economische voordelen. “Iedereen is het er vandaag over eens dat we zullen moeten investeren, willen we uit de crisis geraken. Wij doen dat. Het geld dat we krijgen, gaat grotendeels naar manuren in de bouw. Hiermee creëer je een multiplicatoreffect. Het getuigt gewoon van gezond verstand om hiervoor te kiezen.”

‘Het getuigt van gezond verstand om hiervoor te kiezen.’

Bovendien zorgt het principe van subsidieretentie ervoor dat het geïnvesteerde geld niet naar één individueel gezin gaat. Na verkoop van de woning vloeit het terug naar het fonds om aangewend te worden voor nieuwe gezinnen. “Als opbouwwerker zeggen we dus voor één keer niet: verhoog de belastingen en investeer dat geld. Nee, op het einde van de rit betalen de noodkopers hun renovatie gewoon zelf. Als beleidsmaker zou ik het dan wel weten.”