Woonbeleid voor kwetsbare groepen

Gisteren

In de jaren zeventig ontstonden in Vlaanderen de eerste sociale verhuurkantoren. De huurdersverengingen lagen aan de grondslag. Zij gingen op zoek gingen naar betaalbare woningen voor hun leden.

Later werd het idee van het sociaal verhuurkantoor als vorm van sociale dienstverlening verder ontwikkeld vanuit de thuislozenzorg. De toenmalige Vereniging der Vlaamse Onthaalcentra gaf daarom de eerste impuls om het sociaal verhuurkantoor als instrument te ontwikkelen. Ze hoopten voor kwetsbare bewoners het recht op wonen te realiseren en de kwaliteit van het wonen te bewaken. In 1985 zijn er zo al zeven sociale verhuurkantoren actief.

‘Huurdersverenigingen zochten betaalbare woningen.’

Pas begin jaren negentig kwam de financiering op gang vanuit verschillende hoeken, zowel lokaal als provinciaal. Enkele jaren later besloot ook de Vlaamse overheid om de sociale verhuurkantoren te ondersteunen.

Door de invloed van het toenmalige Vlaams Overleg Bewonersbelangen – nu Vlaams Huurdersplatform – werd het model verder ontwikkeld. Daarbij werd uitgegaan van vier pijlers: het recht op wonen, het verstevigen van de zwakke positie van de huurder, de participatie van de doelgroep en de complementariteit van de sociale verhuurkantoren ten aanzien van andere actoren zoals sociale huisvestingsmaatschappijen.

Woonbeleid

Vanaf 1997 worden de sociale verhuurkantoren een geïnstitutionaliseerd instrument binnen het woonbeleid. Het aantal kantoren groeit, net als het aantal verhuurde woningen.

Die institutionalisering heeft tot gevolg dat de sociale verhuurkantoren steeds meer in een nieuwe context worden geduwd. De inkanteling in het ‘Kaderbesluit Sociale huur’ die de regels voor sociale verhuring vastlegt, met bijhorend meer controle op de toepassing van die regels, betekent een aardverschuiving in de werking.

Maar de sociale verhuurkantoren passen zich snel aan. Ze worden ondertussen gezien als een volwaardig deel van het Vlaams Woonbeleid. Ze zijn één van de oplossingen om het recht op wonen voor de zwakkeren in onze samenleving te realiseren.

Vandaag

Vandaag huren en de verhuren de sociale verhuurkantoren maar liefst 9.143 woningen. De 10.000ste woning is in zicht.

‘De 10.000ste huurwoning is in zicht.’

Meer dan 70% van de toewijzingen gebeurt aan mensen die onder de ETHOS-typologie vallen, mensen die in minder of meerdere mate sociaal uitgesloten worden. De sociale verhuurkantoren bereiken met andere woorden een zeer specifieke en kwetsbare doelgroep.

Ze helpen deze huurders bij hun rechten en plichten als huurder, waarbij de ondersteuning aan de eigenaar-verhuurder als het middel wordt gezien om meer woningen te kunnen inhuren.

Kwaliteitsvolle woningen, want ook dat is de laatste jaren steeds meer een speerpunt geworden. Alleen woningen die voldoen aan de minimale kwaliteitsvereisten worden verhuurd. Veel sociale verhuurkantoren gaan zelfs verder en verwachten een woning die voldoet aan het woningkwaliteitscharter dat door de sector zelf werd opgemaakt.

Morgen

Maar we zijn er nog niet. We lezen bijna elke dag dat er meer betaalbare (sociale) woningen nodig zijn. Ook de Vlaamse Woonraad adviseerde dat. Het beleid kijkt daarvoor ook of vooral naar de sociale verhuurkantoren.

Vlaams minister van Wonen Liesbeth Homans kondigde al meermaals aan dat ze de sociale verhuurkantoren wil uitbreiden. Dit is een kans die we moeten grijpen.

‘Homans wil sociale verhuurkantoren uitbreiden.’

Als HUURpunt, koepel en belangenbehartiger van de Vlaamse sociaal verhuurkantoren, hebben we daarom regelmatig overleg over de acties die de minister wil uitwerken. Zo ijveren we al een tijdje voor een aangepaste financiering voor de sociale verhuurkantoren, een financiering die toelaat meer en sneller te groeien. Dit lijkt er nu eindelijk aan te komen.

Private markt

Samen met meer incentives voor eigenaars hoopt de minister ook projectontwikkelaars en investeerders te overtuigen om woningen te verhuren aan sociale verhuurkantoren. Dit is een grote opportuniteit voor zowel investeerders als sociale verhuurkantoren.

‘Hoe bewaken we de ‘s’ van sociaal verhuurkantoor?’

Tegelijk is het ook een enorme uitdaging. Hoe organiseren we ons best om in te spelen op deze nieuwe verwachtingen? Hoe zorgen we dat de dienstverlening minstens even kwaliteitsvol blijft voor huurders en eigenaars? Hoe garanderen we de woningkwaliteit van een uitgebreid patrimonium met langdurige huurcontracten? Hoe bewaken we de ‘s’ van sociaal verhuurkantoor?

Vereenvoudiging

Ook de aangekondigde vereenvoudiging van de sociale huurreglementering zal een grote rol spelen. De belangrijkste vraag die dit debat moet voeden? Hoe kan zo’n vereenvoudiging de situatie van de huurders en kandidaat-huurders positief beïnvloeden en tegelijk zorgen voor makkelijk toepasbare regels voor sociale verhuurders?

‘Evolueert Vlaanderen naar woonmaatschappijen?’

De vrees bestaat echter dat deze geplande vereenvoudiging misbruikt zal worden om de sociale verhuurkantoren in de richting te duwen van de sociale huisvestingsmaatschappijen. Of wil Vlaanderen evolueren naar ‘woonmaatschappijen’ waarin het sociaal verhuurkantoor samen met de sociale huisvestingsmaatschappij één organisatie vormt?

Als dit een meerwaarde zou zijn voor de doelgroep, willen we dit zeker onderzoeken. Toch moeten we de eigenheid van de sociale verhuurkantoren bewaken. De werking is immers uniek. Het specifieke toewijzingssysteem bewijst elke dag zijn nut. Idem voor de intensieve woonbegeleiding. Sociale verhuurkantoren realiseren het recht op wonen voor de meest woonbehoeftigen in Vlaanderen.

Laten we het kind niet met het badwater weggooien. Het succes en de specificiteit van de sociale verhuurkantoren mag niet verloren gaan. Niet bij een aanpassing van de sociale huurreglementering, noch bij een eventuele samenvloeiing van sociale verhuurders.

Woonlandschap

Het hele woonlandschap is in verandering. De wooncrisis hakt er serieus in. Er staat veel te gebeuren, ook op de private huurmarkt. Er is een nieuw Vlaams huurdecreet op komst, net als aanpassingen aan de regels voor huursubsidies en huurpremies. Vlaanderen werkt ook aan nieuwe kwaliteitsnormen voor wonen. En er komen regels voor nieuwe woonvormen als co-housing.

Dit is voor de sociale verhuurkantoren een kans om verder te groeien en te professionaliseren. Het zijn kansen om meer kwetsbaren te huisvesten en te begeleiden in een betaalbare kwaliteitsvolle woning. Tegelijk moeten we er op toezien dat de hervormingen stappen zijn in de goede richting, zowel voor de doelgroep als voor de sociale verhuurkantoren.