Waarom vraagt investeren in sociaal wonen zoveel tijd?

Budget niet benut

Vlaanderen streeft naar betaalbare en kwaliteitsvolle huisvesting voor iedereen. Om dit doel te halen, zet de Vlaamse overheid haar geld vooral in op sociale woningen. Maar hoewel er aanzienlijke bedragen ingeschreven zijn in de begroting voor de bouw en renovatie van sociale woningen, wordt dit budget niet volledig benut.

Over dit probleem vloeide al veel inkt. Onder meer omdat de nood aan bijkomende sociale woningen zo groot is. Als verklaring voor het niet opraken van het budget wordt vaak verwezen naar de grootschalige hervorming van de sociale huisvesting of naar de lange administratieve procedures.

‘Als verklaring voor het niet opraken van het budget wordt vaak verwezen naar de hervorming van de sociale huisvesting. Maar er speelt meer.’

Maar er speelt veel meer. Vlaams minister van Wonen Matthias Diependaele (N-VA) gaf daarom de opdracht aan het Steunpunt Wonen om te onderzoeken wat de vertragingen veroorzaakt. Hij vroeg ook om aanbevelingen te formuleren voor meer en snellere investeringen in sociale woningen.

Als onderzoekers van het Steunpunt Wonen maakten we daarvoor gebruik van administratieve gegevens, een enquête bij sociale huisvestingsmaatschappijen en gemeenten, en groepsgesprekken met vertegenwoordigers van deze twee actoren. We bespreken in deze bijdrage een aantal belangrijke bevindingen. Het volledige onderzoeksrapport is online beschikbaar.

Aanloop naar de eerstesteenlegging

Er verloopt heel wat tijd tussen het ontstaan van een projectidee en het moment waarop de sociale huisvestingsmaatschappij groen licht krijgt voor de financiering van het bouwproject. Nog voor de eerste steen kan gelegd worden, moet er namelijk een hele procedure doorlopen worden.

Voor nieuwbouwprojecten gaat het om ongeveer drie jaar, bij renovatie duurt het twee jaar. Die doorlooptijd is vandaag langer dan tien jaar geleden, volgens 65 procent van de sociale huisvestingsmaatschappijen die deelnamen aan de enquête.

‘Er verloopt heel wat tijd tussen het ontstaan van een projectidee en het moment waarop er groen licht is voor de financiering. ’

In die aanloopperiode voor aanvang van de werken onderscheiden we vijf fasen. Eerst is er de voorbereiding. Er ontstaat een projectidee. Vaak is er dan al een eerste overleg met de gemeente. Deze fase eindigt als de initiatiefnemer de verplichte bespreking op het lokaal woonoverleg aanvraagt.

Dan volgt de fase van de lokale woontoets. Daarin toetst de gemeente het project aan haar gemeentelijk beleid en aan het ‘bindend sociaal objectief’: het aantal sociale woningen dat de gemeente moet realiseren. Krijgt het project een gunstige beoordeling, dan komt het project op de projectenlijst van de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen (VMSW).

Formele fasen

In wat vervolgens formeel ‘fase 1’ wordt genoemd, dient de sociale huisvestingsmaatschappij een voorontwerp in bij de VMSW. Na gunstig advies wordt het project opgenomen in de meerjarenplanning.

‘Vooral de voorbereiding vraagt het meest tijd.’

Tijdens ‘fase 2’ bezorgt de sociale huisvestingsmaatschappij de VMSW alle nodige documenten, waaronder de aanbesteding, de vereiste vergunningen en zakelijke rechten. Voldoen deze, dan wordt het project op de kortetermijnplanning gezet.

Als het gunningsdossier is opgemaakt, informeert de sociale huisvestingsmaatschappij de VMSW hierover, waarna de toewijzing op het jaarbudget volgt: ‘fase 3’. Nu is de initiatiefnemer zeker van de financiering en kan hij de opdracht geven om de werken te starten.

Bovenstaande figuur toont de mediaan tijd die voor elk van deze fasen nodig is. Vooral de voorbereiding vraagt het meest tijd. Voor nieuwbouwprojecten gaat het om ongeveer een jaar, voor renovatie om zes maanden.

Wat vertraagt het investeringsritme?

De bevraging bevestigt dat de grote hervorming van de sociale huisvesting er mee voor zorgt dat er de laatste jaren minder nieuwe bouwplannen gemaakt werden en bestaande vertraging opliepen. Maar daarnaast zijn er nog andere verklaringen.

‘Er zijn vandaag meer kwaliteitsvereisten dan vroeger.’

Zo zijn er vandaag meer kwaliteitsvereisten bij bouw- en renovatieprojecten dan vroeger. Er kwam meer aandacht voor omgevingskwaliteit, energieverbruik, duurzaamheid en erfgoed. Toenemend inzicht in de verbetering van de kwaliteit van wonen en samenleven, heeft de afgelopen decennia geleid tot een rits aan bijkomende richtlijnen, vereisten, toetsen en adviezen.

Tegelijk werd het minder eenvoudig om nieuwe woningen bij te bouwen. Steden en kernen moeten verder worden verdicht. De ruimte waar je nog mag bouwen, wordt kleiner. Daardoor zijn projecten gemiddeld kleiner van omvang. Voor hetzelfde aantal bijkomende woningen zijn dus meer projecten nodig dan vroeger.

Imago

Dit alles is niet specifiek voor sociale huisvesting. Private ontwikkelaars botsen evenzeer op deze hindernissen. Slechts een kleine minderheid van de gemeenten die deelnamen aan de enquête, menen dat sociale huisvesting meer last heeft van vertragingen van projecten.

Lees ook

‘Sociaal wonen heeft een imagoprobleem’

De reden zou het imago van sociale huisvesting of sociale huurders zijn. Zo duurt het in één op tien gemeenten langer om de omgevingsvergunning te verlenen voor een sociaal woonproject. Eén op drie gemeenten zegt dat er meer protest is van buurtbewoners als het een sociaal woonproject betreft.

Financiële zorgen

De voorbereiding van het project vraagt vaak de meeste tijd. Het begint met gronden en panden vinden voor nieuwe projecten, wat alsmaar moeilijker lijkt te worden.

Boven op de vele kwaliteitsvereisten is het ook een opgave om het project financieel rond te krijgen. De bestaande kredieten dekken niet alle kosten. Ook de discussie over de ruimtelijke inplanting vraagt tijd. Soms moet de overheid de bestemming van het gebied vooraf nog vastleggen in een nieuw ruimtelijk uitvoeringsplan.

‘Eén op drie gemeenten zegt dat er meer protest is van buurtbewoners als het een sociaal woonproject betreft.’

De verklaringen waarom een bepaald project maar traag van de grond komt, zijn vaak specifiek: voor het ene project is het een erfgoedkwestie, voor het andere een langlopende discussie over grondaankoop. Soms is er tegenstand van omwonenden of zijn er moeilijkheden bij de aanleg van infrastructuur.

Opvallend is dat het bouwen van sociale woonprojecten heel veel coördinatie vraagt, tussen beleidsniveaus en beleidsdomeinen. Sociaal wonen is dan ook complexe materie. Er zijn veel partijen betrokken. Die coördinatie vraagt tijd. Loopt ze niet goed, betekent dat nog meer vertraging.

Meer en sneller sociale woningen bouwen

Hoe kunnen we de investeringen in sociale woonprojecten versnellen en verhogen? Dat de verklaringen voor de lange aanlooptijden zo divers en sterk projectgebonden zijn, maakt duidelijk dat geen enkele oplossing zaligmakend is. Er moet op meerdere fronten tegelijk gewerkt worden.

‘Geen enkele oplossing is zaligmakend.’

Regels afschaffen of uitzonderingen toestaan, wordt al snel naar voor geschoven als een oplossing. Maar het is belangrijk om voor ogen te houden wat het doel van deze regels is, en een goede afweging te maken tussen de impact op de doorlooptijd en de wenselijkheid van een versoepeling.

Want veel regels hebben wel degelijk een goede bestaansreden. Soms moet de politiek een afweging maken. Wat weegt door? De erfgoedwaarde, bouwrichtlijnen of de kostprijs?

Procedures vereenvoudigen

De administratieve afhandeling van een project kent veel stappen, waarbij in het verleden op verschillende momenten een advies of akkoord van het Vlaamse niveau vereist was om de volgende stap te kunnen zetten. De laatste jaren is dit proces al vereenvoudigd.

In ons onderzoeksrapport geven we nog enkele suggesties die de doorlooptijd verder kunnen verkorten. Zo bevelen we aan om woonmaatschappijen die aantoonden dat ze zelf kunnen instaan voor een grondige kwaliteitstoetsing van de bouwontwerpen, geen advies meer moeten vragen aan het Agentschap Wonen in Vlaanderen. Sleutelen aan administratieve afhandeling zal echter op korte termijn weinig impact hebben op het investeringsritme.

Kansen

De meeste kansen om het investeringsritme gevoelig op te voeren, liggen in de aanloop naar een nieuw project. Dus wanneer een woonmaatschappij haar intenties uitspreekt om een nieuw project te realiseren en op zoek gaat naar projectmogelijkheden.

Denk bijvoorbeeld aan het actief op zoek gaan naar gronden en panden in eigendom van de Vlaamse of lokale overheid. Of op zoek gaan naar goede formules van samenwerking met de private sector om het bouwproces te versnellen. Belangrijk ook is dat de financiering toelaat om projecten te realiseren zonder verliezen en om medewerkers aan te stellen die gronden en panden zoeken.

‘De meeste kansen om het investeringsritme gevoelig op te voeren, liggen in de aanloop naar een nieuw project.’

Daarnaast beschikt het nieuwe Agentschap Wonen in Vlaanderen over een schat aan data en kennis die het nog beter toegankelijk kan maken voor de woonmaatschappijen. Zo kan de databank voor het opvolgen van de procedure bijvoorbeeld omgevormd worden tot een instrument dat ook handig is voor de woonmaatschappijen. En er kunnen bijvoorbeeld thematische opleidingen georganiseerd worden en de kennis over nieuwe bouwtechnieken kan gedeeld worden.

De inhoud en manier van ondersteuning krijgen best vorm vanuit permanente dialoog met de woonmaatschappijen, en dan vooral deze die de laatste jaren op bepaalde van deze vlakken al grote stappen gezet.

Sociale last en bindend sociaal objectief

Een instrument om meer sociale woningen te bouwen en waar de deelnemers aan ons onderzoek sterk in geloven, is de zogenaamde ‘sociale last’. Het houdt in dat bepaalde private projectontwikkelaars een minimumaantal sociale woningen moeten opnemen in hun bouwprojecten.

Een dergelijke regeling maakte deel uit van het decreet grond- en pandenbeleid van 2009, maar werd in 2013 vernietigd door het Grondwettelijk Hof.

Lees ook

‘Sociaal wonen gaf ons als kind zekerheid en stabiliteit’

Een ander instrument uit datzelfde decreet is het bindend sociaal objectief. Dat legde aan alle steden en gemeenten op om een minimumaantal bijkomende sociale woningen te voorzien. Volgens de bevraagden droeg dit bij tot de komst van meer sociale woningen zolang het objectief niet behaald was. Maar tegelijk zette het een rem op investeringen, omdat veel lokale besturen vonden dat hun opdracht volbracht was, eens ze het objectief hadden bereikt.

Als er een nieuw bindend sociaal objectief zou komen dan is het belangrijk dat het rekening houdt met de nood aan sociale woningen, de mogelijkheden op ruimtelijk vlak en de aanwezigheid van voorzieningen die belangrijk zijn voor sociale huurders.

Meer coördinatie

Omdat vertraging ook te maken heeft met te weinig afstemming en samenwerking, pleiten  we voor meer en betere coördinatiemechanismen, zowel op Vlaams als lokaal niveau.

‘Een task force moet knelpunten opsporen en oplossen.’

Op het Vlaamse niveau denken we aan een permanent overlegorgaan: een task force met vertegenwoordigers uit relevante beleidsdomeinen zoals ruimtelijk beleid, energie, erfgoed en welzijn.

Het doel van de task force is de knelpunten op het raakvlak tussen de beleidsdomeinen opsporen en er oplossingen voor zoeken. Een andere taak zou zijn om gronden en panden in het bezit van Vlaamse overheidsinstellingen te inventariseren en na te gaan of er sociale woningen kunnen komen.

Permanent lokaal overlegorgaan

Ook op lokaal niveau stellen we voor om een permanent overlegorgaan te installeren met mensen van gemeentelijke diensten en de woonmaatschappij. Dit overleg kan er bijvoorbeeld voor zorgen dat de regels van de sociale huisvesting beter zijn afgestemd op gemeentelijke voorschriften.

‘Strategische beleidsplanning kan zorgen voor een beter politiek draagvlak voor sociaal wonen.’

Het lokaal overlegorgaan kan ook bij de voorbereiding van concrete projecten snel knelpunten detecteren en oplossen. En het kan actief op zoek gaan naar mogelijkheden voor bijkomende sociale woningen in de gemeente.

Een project voorleggen aan het lokaal woonoverleg is nu al verplicht. Dit woonoverleg kan verder worden versterkt, onder andere door projecten al in een vroege fase te bespreken en de samenstelling van het woonoverleg te verbreden. Strategische beleidsplanning voor de lange termijn kan een sterker politiek draagvlak voor sociaal wonen creëren en zorgen voor meer continuïteit in het lokale woonbeleid.

Samen werken aan het imago

Een laatste aanbeveling is werken aan een positief imago van sociale huisvesting. Er is nood aan een meer constructieve communicatie over sociaal wonen. Zet positieve verhalen in de verf. Maak mensen enthousiast over mooie nieuwe projecten. Bevorder contacten tussen sociale huurders en omwonenden, bijvoorbeeld via buurtfeesten.

Zo zal er meer draagvlak ontstaan voor sociale huisvesting, zowel bij burgers als bij lokale en Vlaamse beleidsverantwoordelijken.