De huurwaarborg

Uitsluiting

Objectieve praktijktesten tonen aan dat verhuurders al bij een eerste contact bepaalde groepen kandidaat-huurders systematisch uitsluiten. Alleenstaande moeders, personen van vreemde origine, mensen met een fysieke beperking en personen met een leefloon of invaliditeitsuitkering worden veel minder vaak uitgenodigd om een huurwoning te bezichtigen.

‘Praktijktesten tonen dat verhuurders bepaalde groepen uitsluiten.’

Heel wat huurders kampen ook met betalingsproblemen. Uit het Grote Woononderzoek 2013 blijkt dat maar liefst 52% van de private huurders meer dan één derde van hun beschikbaar inkomen uitgeven aan woonkosten. Een aanzienlijk deel van hen houdt na aftrek van de woonkosten onvoldoende over om nog menswaardig te leven. Deze betalingssproblemen zijn het meest uitgesproken in de centrumsteden en bij precaire huishoudens zoals de laagste inkomensgroepen, werklozen, alleenstaanden en eenoudergezinnen.

Huurwaarborg

Het Grote Woononderzoek 2013 toonde daarnaast aan dat voor een kwart van de huurders de betaling van de huurwaarborg een zware last is om te dragen. Men moet immers niet enkel de huurwaarborg van twee maanden in één keer ophoesten, maar ook de eerste maand huur betalen. En dat vaak op een moment waarop men de waarborg van de vorige huurwoning nog niet terugkreeg.

In Vlaanderen hebben maar liefst 110.000 gezinnen problemen met het betalen van de huurwaarborg. Het kan toch niet de bedoeling zijn dat al deze gezinnen moeten aankloppen bij het OCMW voor de samenstelling van hun huurwaarborg?

Sinds 2007 voorziet de wet daarom in de mogelijkheid dat huurders voor de betaling van de huurwaarborg beroep doen op hun financiële instelling. Dit is de zogenaamde ‘bankwaarborg’. In dat geval stort de bank de huurwaarborg van maximaal drie maanden huur op een rekening. De huurder verbindt zich er toe om het bedrag middels maandelijkse afbetalingen terug te betalen. Een bank is wettelijk verplicht om op de vraag voor een bankwaarborg van zijn cliënt in te gaan. Met de bankwaarborg wilde de wetgever één van de financiële drempels voor huurders wegwerken.

Praktijktesten

In de praktijk is de bankwaarborg echter allesbehalve gewaarborgd. De voorbije maanden voerden wij praktijktesten uit bij 549 filialen van zes grote banken in Vlaanderen. We gaven ons uit voor een klant en vroegen de bankkantoren om een bankwaarborg.

De resultaten van deze objectieve praktijktesten spreken voor zich. Bijna de helft van de bankkantoren reageerden niet op de vraag voor een bankwaarborg of antwoordden dat dit niet mogelijk was. De expliciete weigeringen waren niet mis te verstaan: “Dergelijke waarborg bestaat niet”, “We hebben dit twee jaar geleden afgeschaft” of “Wij doen dit niet meer. U kunt hiervoor terecht bij het OCMW.”

‘In de praktijk is de bankwaarborg allesbehalve gewaarborgd.’

Het onderzoek toont duidelijk aan dat het weigeren van de bankwaarborg onderdeel uitmaakt van een centraal beleid. Het gaat dus niet louter om een aantal bankfilialen die de wetgeving niet kennen of van slechte wil zijn. De individuele bankmedewerker valt doorgaans weinig te verwijten. Ze voeren slechts uit wat in de Brusselse hoofdkantoren beslist werd. Het is een centraal beleid, waardoor we kunnen spreken van ‘geïnstitutionaliseerde sociale uitsluiting.’

Alternatieven?

De helft van de bankkantoren komen hun wettelijke verplichting dus niet na. Er zijn twee beleidsopties om hieraan tegemoet te komen. Ofwel doet men de bestaande wetgeving naleven, ofwel vervangt men de bestaande wetgeving door iets beters.

Voor de eerste optie heeft één van de toezichthouders van de Belgische banken, de Autoriteit voor Financiële Diensten en Markten (FMSA) sinds 2013 de wettelijke mogelijkheid om aan mystery shopping te doen. FSMA-medewerkers of externen in opdracht van de FSMA kunnen bij bankkantoren langsgaan zonder zich kenbaar te maken. Dit soort van praktijktesten kunnen dus perfect legaal door de FSMA gebeuren. Alleen doen ze het niet.

‘Hardleerse financiële instellingen moeten gesanctioneerd worden.’

Controleren is op zich echter onvoldoende om de wet te doen naleven. Er moet ook een stok achter de deur zijn. Banken moeten de mogelijkheid krijgen om zich te herpakken, maar financiële instellingen die hardleers de bankwaarborg blijven weigeren, moeten gesanctioneerd worden.

Centraal huurwaarborgfonds

De tweede optie is om de bestaande wetgeving bij te sturen. Een voorstel dat vaak de revue passeert is de oprichting van een centraal huurwaarborgfonds waarin alle geldelijke huurwaarborgen verplicht worden ondergebracht. Naar analogie met de bankwaarborg kunnen huurders dan de huurwaarborg in schijven aan het fonds afbetalen.

Studies hebben uitgebreid de voor- en nadelen van een gecentraliseerd huurwaarborgfonds besproken. Alle kenners zijn het er mee eens dat een centraal huurwaarborgfonds op een niet-stigmatiserende manier de zwakste groepen op de woningmarkt ten goede zou komen. De Vlaamse overheid moet deze interessante beleidspiste dan ook overwegen.

Momenteel zitten we in de schizofrene situatie dat de regering noch het ene, noch het andere doet. Het is mosselen, noch vis. Ondertussen staan 110.000 gezinnen er alleen voor met hun financiële problemen.