Aanslepende wooncrisis maakt slachtoffers: ‘Lokale overheid kan ingrijpen’

Minimale woonkwaliteit

Voor wie goed woont is het niet evident om zich voor te stellen hoe het er in slechte woningen aan toe gaat. Op zich niet eigenaardig, want het meeste woonleed zit verscholen achter gevels en voordeuren.

‘Een slechte woning heeft directe effecten op de gezondheid van de bewoners.’

Het gebrek aan inlevingsvermogen zorgt er wel voor dat de garantie op een degelijke woning geen prioriteit lijkt te zijn. Sinds de fundamenten van het woonkwaliteitsbeleid 27 jaar geleden werden vormgegeven, zijn we vergeten om het verder af te werken. Met grote gevolgen, want een slechte woning heeft directe effecten op de gezondheid van de bewoners, heeft een nefaste impact op tal van levensdomeinen en zorgt voor een gebrek aan woonzekerheid.

In Vlaanderen hebben we een ondergrens afgesproken die bepaalt aan welke kwaliteitsnormen een woning moet voldoen. Die grens ligt vast in regelgeving en is behoorlijk gedetailleerd. Zo zijn  er regels over onder meer stabiliteit, veilige elektriciteit, vochtproblemen, CO-gevaar en minimale oppervlaktenormen. Een woning die er niet aan voldoet, mag niet verhuurd worden.

Normen moeten mee met hun tijd

Hoewel de normen stabiel moeten zijn zodat eigenaars weten wat van hen verwacht wordt, moeten ze ook mee evolueren met hun tijd. Zo was van energienormen drie decennia geleden nog geen sprake. En enkele generaties geleden keek niemand op van een toilet zonder spoelbak.

Het is dus een voortdurende zoektocht om de lat hoog genoeg te leggen zodat er menswaardig geleefd kan worden, maar deze tegelijk niet zodanig hoog te leggen waardoor amper nog woningen voldoen.

Sommige organisaties die werken met mensen in kwetsbare woonposities vinden de minimale normen te hoog. Een woning met gebreken is een stuk beter is dan geen woning, zo luidt de redenering dan.

Alleen komen we zo in een race to the bottom terecht waar de ondergrens in deze tijden van structurele schaarste steeds lager komt te liggen. Vinden we het echt aanvaardbaar dat mensen zich tevreden moeten stellen met ongeschikte, onbewoonbare of ongezonde woningen?

Onverwachte coalitie

Die organisaties vormen zo een onverwachte coalitie met belangengroepen van verhuurders en makelaars. Ook zij willen liefst geen al te hoge kwaliteitsnormen. Zij schermen met het idee dat de laatste jaren de kwaliteitsnormen al stevig verstrengd werden. Nog meer regels zou leiden tot hoge kosten bij verhuurders waardoor sommigen zullen beslissen om de woning te verkopen en niet meer te verhuren.

‘Het is niet omdat er normen en regels zijn, dat die ook gehandhaafd worden.’

Dat blijkt grotendeels perceptie, want die strengere eisen blijken in de praktijk toch erg beperkt te zijn. Naast een aantal eerder technische wijzigingen, werd de laatste vijftien jaar enkel een verplichting van 3 centimeter dakisolatie en dubbelglas toegevoegd als bijkomende norm. Wie een voldoende goed energieprestatiecertificaat (EPC) kan voorleggen, moet aan dat laatste zelfs niet voldoen.

Wat tot de minimale woningkwaliteitsnormen behoort en wat niet is dus voer voor voortdurende discussie en dat moet vooral zo blijven. Globaal durf ik stellen dat de normen in balans zijn.

Slachtoffers in Hoboken

Maar het is natuurlijk niet omdat er normen en regels zijn, dat die ook gehandhaafd worden. Zo wordt van bewoners verwacht dat ze zelf een kwaliteitsonderzoek aanvragen als ze denken in een woning of appartement van onaanvaardbare kwaliteit te wonen.

‘Door een controle aan te vragen organiseren mensen hun eigen woononzekerheid.’

Maar huurders aarzelen vaak. Door een controle aan te vragen organiseren ze hun eigen woononzekerheid. Ze vrezen te moeten verhuizen als blijkt dat de woning niet in orde is. Bij gebrek aan uitzicht op een haalbaar alternatief blijven mensen in slechte woningen wonen en wordt de problematische kwaliteit niet aan de kaak gesteld.

Het is helemaal niet uitzonderlijk dat dit leidt tot medische klachten, af en toe zelfs tot een dodelijke afloop. Denk aan de ontploffing in Hoboken waar enkele maanden geleden vier mensen het leven lieten, waaronder een meisje van tien jaar oud.

Hoewel we nog geen uitspraak kunnen doen over de precieze oorzaak, bleek uit getuigenissen van familieleden van de slachtoffers dat er naast de aanwezigheid van een grote vochtproblematiek ook een totaal gebrek aan eigenaarsonderhoud van het gebouw was. Bewoners wilden er wel weg, maar konden niet.

Conformiteitsonderzoek

Gelukkig kiezen steeds meer lokale besturen voor een meer proactieve aanpak. Ze verplichten een conformiteitsonderzoek bij verhuur, een vorm van kwaliteitscontrole. Daardoor hangt het verzekeren van de kwaliteit niet meer af van een klacht van de huurder.

‘In Antwerpen blijft het mogelijk om onder de radar slechte woningen en appartementen te verhuren.’

Wanneer lokale besturen deze verplichting opleggen voor het pand verhuurd is, heeft dit het voordeel dat er nog geen bewoners zijn. De huurder dreigt zijn woning niet te verliezen. En omdat het pand nog leeg staat, is het voor de eigenaar makkelijker om de nodige herstellingen uit te voeren. Met het conformiteitsattest hebben de verhuurders een, weliswaar weerlegbaar, attest in handen over het vermoeden dat de woning in orde is.

Vlaanderen moedigt de lokale besturen aan om zo’n aanpak te hanteren, maar verplicht het niet. Zo blijft het in bijvoorbeeld Antwerpen mogelijk om onder de radar slechte woningen en appartementen te verhuren.

Wooninspectie

Wanneer het gaat over de meest ernstige krotverhuur, dan kan de wooninspectie tussenkomen. Deze inspecteurs hebben politionele bevoegdheden en kunnen processen-verbaal opstellen en het parket contacteren.

De wooninspectie werkt met een prioriteitenlijst en treedt vooral op wanneer er sprake is van ongeschikte of onbewoonbare panden die toch verhuurd blijven, constructies die bewoond worden maar daar niet voor bestemd zijn, woongelegenheden zonder vergunning of verhuurders die herhaaldelijk en structureel misbruik maken van de kwetsbare positie van bewoners.

‘Mensen die vluchtten van oorlog en geweld, huurden uit wanhoop een krot van de familie Appeltans.’

In die laatste categorie valt de beruchte familie Appeltans. De familie kon decennialang ongestoord een imperium opbouwen van slechte appartementen, studio’s en opgedeelde woningen, vooral in Leuven en omgeving. In eerste instantie verhuurden ze die panden vooral aan studenten, maar de laatste jaren hadden ze hun oog laten vallen op nieuwkomers.

Mensen die vluchtten van oorlog en geweld, maar in Vlaanderen moeilijk een woonst konden vinden, huurden uit wanhoop een krot van de familie Appeltans. Ze moesten overleven in erbarmelijke, onaanvaardbare woonomstandigheden.

Lees ook

Wooncrisis: ‘Met morrelen aan registratierechten gaan we er niet komen'

Vader, moeder en zoon Appeltans, en hun vennootschap, werden recent veroordeeld als krotverhuurder en huisjesmelker. De rechter sprak stevige geldboetes en gevangenisstraffen uit. Dankzij een sterke samenwerking tussen de stad Leuven en de huurdersbond kregen de slachtoffers schadevergoedingen toegekend.

Zelfs de grofste huisjesmelkers kunnen te lang hun ding doen zonder tegen de lamp te lopen. Daarom is deze veroordeling een opsteker. Het is een serieuze waarschuwing voor andere malafide verhuurders en toont dat we dit soort praktijken wel degelijk kunnen stoppen als we dat willen.

Lokaal woonbeleid

Hoewel de grootste hefbomen op Vlaams niveau liggen, kunnen ook lokale besturen de handen uit de mouwen steken om kwaliteitsvol en betaalbaar wonen te bevorderen.

Ze kunnen kiezen om een conformiteitsonderzoek te verplichten bij verhuur. Ideaal gaat dit gepaard met een beleid waarbij verhuurders begeleid worden bij de renovatie van het pand om zoveel mogelijk uitval van huurwoningen te voorkomen. Informeren en begeleiden van verhuurders en syndici is daarbij cruciaal.

‘Een actief en sociaal grond- en pandenbeleid kan een wereld van verschil maken.’

Lokale besturen die een stap verder willen en kunnen gaan, kunnen een renovatiepremie voor verhuurders aanbieden in ruil voor een langdurige verhuring en een maximale huurprijs. Ook een samenwerking met organisaties zoals het Pandschap, dat renovaties uitvoert van private panden die nadien via woonmaatschappijen verhuurd worden, krijgt voet aan grond in steeds meer regio’s. Het zijn twee manieren van kwaliteitsverbetering die de huurprijzen niet opdrijven.

Politieke wil

Ook een actief en sociaal grond- en pandenbeleid kan een wereld van verschil maken. Het afbakenen van gebieden voor sociaal wonen, het opnemen van voorkooprechten en de keuze om niet langer publieke en semipublieke gronden te verkopen zijn voorbeelden van soms weinig populaire, maar noodzakelijke maatregelen om onze woonmarkt rechtvaardiger te maken. Ook een doortastend leegstandsbeleid biedt kansen voor lokale besturen.

‘Er zijn veel meer sociale huurwoningen nodig, in elke Vlaamse gemeente.’

Wat op veel plaatsen ontbreekt, is de politieke wil om een ambitieus  woonbeleid vorm te geven. Er is nochtans nood aan veel meer en betere sociale huurwoningen in elke Vlaamse gemeente. Een ruimer en kwalitatief sociaal woonaanbod kan de druk op de onderkant van de private huurmarkt verlichten.

Lees ook

Koen Hermans: ‘Je wint geen verkiezingen met goed lokaal sociaal beleid’

Los daarvan. De achilleshiel van ons woonbeleid blijft het herhuisvesten van mensen die het slachtoffer zijn van huisjesmelkers, een uithuiszetting of onbewoonbaarverklaring. Te weinig noodopvang in combinatie met een gebrek aan een duurzaam woonalternatief leidt er toe dat mensen dakloos worden of slecht blijven wonen.

Nochtans kunnen lokale besturen de kost van de herhuisvesting verhalen op verhuurders die de oorzaak zijn van onbewoonbaarheid. Koppel je dit aan een samenwerking met de huurdersbond, dan geef je ook mogelijkheden aan de getroffen huurders om hun rechten af te dwingen.