Community land trust: ervaringen uit Gent

Community land trust?

Een community land trust koppelt de eigendom van grond los van de eigendom van de woningen die op de grond staan. Eenvoudig gesteld: je koopt een woning, maar niet de grond eronder. Daardoor kunnen gezinnen voor een betaalbare prijs eigenaar worden van een woning.

De gemeenschap (community) bezit de grond (land). Concreet betekent dit dat een groep van bewoners, sympathisanten, overheids- en middenveldpartners de grond beheert via een stichting (trust).

‘Je koopt de woning, maar niet de grond.’

Dit woonmodel heeft haar wortels in een lange traditie van utopische theorieën over wonen en landeigendom. Tijdens de zwarte burgerrechtenbeweging in de Verenigde Staten begin jaren zestig werd de basis gelegd van het huidige model. Nadien verspreidde het zich over andere delen van de wereld.

Community Land Trust Brussel is een voorloper op het Europese vasteland. Ze realiseerde al 107 woningen en heeft 84 woningen in aanbouw. Het Brussels Hoofdstedelijk Gewest nam het model op in haar Huisvestingscode en voorziet structurele financiering.

Gent

Ook in het Vlaams Gewest nemen binnenkort voor het eerst bewoners hun intrek in een woonproject van een community land trust. Het gaat om CLT Mykolaiv in de Gentse wijk Muide-Meulestede. Het is een project met 34 appartementen en een gemeenschappelijke tuin. Een gedeelde ruimte doet dienst als ontmoetingsplek voor bewoners en de buurt.

De grond onder de woningen is eigendom van een stichting en werd gesubsidieerd door Stad Gent en haar stadsontwikkelingsbedrijf. Woonmaatschappij Thuispunt Gent treedt op als bouwheer en verkoopt de sociale koopwoningen. De kopers krijgen van de stichting een erfpacht op de grond.

Verhitte woningmarkt

De verhitte Gentse woningmarkt maakt het moeilijk om met een beperkt inkomen een kwalitatieve stadswoning te verwerven. Daar wil CLT Mykolaiv expliciet een antwoord op bieden.

Zo kon niet iedereen een woning bij CLT Mykolaiv kopen. Kandidaat-bewoners moesten voldoen aan de voorwaarden van sociale koopwoningen. Minstens twee derde van de woningen is bovendien voorbehouden aan mensen die binnen de inkomensvoorwaarden voor sociale huur vallen.

‘Het is moeilijk om met een beperkt inkomen een stadswoning te verwerven.’

Iedereen moet een inlooptraject volgen en het woonmodel leren kennen. Naast dit groepstraject kunnen kandidaat-bewoners rekenen op individuele begeleiding vanuit SAAMO Gent.

Bijna 80 procent van de toekomstige bewoners behoren tot de 40 procent laagste inkomens in België. Drie op de vijf gezinnen hebben een migratieachtergrond.

Uniek

Dit woonmodel laat gezinnen toe om woonzekerheid te verwerven en om tegelijk een eigen vermogen op te bouwen. Het is een unieke kans voor mensen die geen woning kunnen kopen op de private markt. De nieuwbouwwoningen worden aan bouwkost verkocht.

‘Bewoners kopen de woning aan 75 tot 80 procent van de marktwaarde.’

Hierdoor, en door kostenefficiënte bouwkeuzes, kopen bewoners hun woning aan 75 tot 80 procent van de marktwaarde. Een toekomstige bewoner getuigt: “Ik was niet per se op zoek naar het community-aspect, maar wel naar een betaalbare woning. Maar het helpt wel. Als je kan werken met groepsaankopen, heeft dit ook een effect op de betaalbaarheid.”

De woningen blijven voor toekomstige generaties betaalbaar omdat de eigenaars hun woning enkel kunnen verkopen zonder meerwaarde. Via community land trusts worden dus woningen gecreëerd die buiten de speculatieve vastgoedmarkt vallen.

Stijgende bouwprijzen

Doorheen de jaren die nodig waren om het project te realiseren, werd CLT Mykolaiv geconfronteerd met steeds stijgende bouwprijzen. Omdat dit project niet op subsidies voor de bouw kon rekenen, nam de aankoopprijs voor toekomstige bewoners toe.

Sommige kandidaat-kopers met een bescheiden inkomen moesten daarom afhaken. Enkele andere kandidaat-kopers konden uiteindelijk toch geen lening krijgen.

‘Sommige kandidaat-kopers moesten afhaken omdat de aankoopprijs steeg.’

Voor wie bouwt CLT Mykolaiv uiteindelijk nog? “Als je kijkt naar de prijzen dan zijn deze huizen niet meer haalbaar voor de meest kwetsbare gezinnen”, werpt een toekomstige bewoner bijvoorbeeld op. “Als je trouw blijft aan de filosofie van community land trusts moet je eigenlijk een extra inspanning blijven doen voor de groep die dit het meest nodig heeft.”

Is dit geen opdracht voor de overheid? Als toekomstige projecten recht willen doen aan de oorspronkelijke visie – woningen toegankelijk maken voor mensen met een lager inkomen – zijn er ook subsidies voor het bouwen van de woningen nodig.

Wonen in gemeenschap

Naast betaalbaarheid is gemeenschap een centrale pijler van community land trusts.  Het Gentse project werd gelanceerd vanuit middenveldorganisaties als SAAMO Gent en samen met kandidaat-bewoners vormgegeven. Vandaag is CLT Gent een ledenorganisatie waar leden actief betrokken zijn. Het bestuursorgaan bestaat uit bewoners, het middenveld en de overheid.

Bewoners verwerven niet alleen eigenaarschap over hun woning maar ook over het hele project. Ze werden betrokken bij het ontwerp van het gebouw. De toekomstige bewonersgroep kwam al voor de aankoop regelmatig samen om hun toekomstig samenleven te organiseren en om zich voor te bereiden op het beheer van de mede-eigendom.

‘Ik zoek sociaal contact, net als andere mensen hier.’

Toekomstige bewoners koesteren verwachtingen naar het samenleven. Ze kijken uit naar gezelschap, wederzijdse steun en een uitbreiding van hun sociaal netwerk. Het woonproject kan bijdragen aan het sociaal kapitaal van bewoners.

“Voor mij is de combinatie van een woning kunnen kopen en het sociale aspect een perfecte match”, getuigt een toekomstige bewoner. “Ik heb hier mensen leren kennen zoals mezelf. Mensen die ook al wat meegemaakt hebben in het leven en op zoek zijn naar een rustig plekje. Ik zoek ook sociaal contact, net als andere mensen hier. Zo zijn we niet alleen.”

Veel vergadertijd

Het wonen in gemeenschap heeft ook een keerzijde. Sommige toekomstige bewoners bekijken het met argwaan. Er wordt een bijdrage aan de gemeenschap verwacht en daar komt veel vergadertijd bij kijken. Niet iedereen kan hier tijd en energie voor opbrengen, wat spanningen kan creëren.

Lees ook

Een huis kopen zonder grond: nieuw concept maakt wonen betaalbaarder

‘Community’ staat zo centraal in het model dat het bepaalde bewoners kan afschrikken of uitsluiten. Een deel van de bewoners willen expliciet meer in gemeenschap leven, maar anderen willen in de eerste plaats stabiele huisvesting.

Binnen dit spanningsveld is een belangrijke rol weggelegd voor sociale professionals. Zij kunnen vrijwaren dat het wonen in gemeenschap een netwerkversterkend effect heeft. En tegelijk is het aan hen om oog te hebben voor mogelijke uitsluitingsmechanismes.

Participatie, emancipatie en eigenaarschap

Community land trusts worden gedragen door bewoners. Er zit een belangrijke emancipatorische drijfveer achter die visie. “Ik zit in de raad van bestuur en in de werkgroep gemeenschapsruimte”, vertelt een bewoner. “Ik leer veel van andere mensen. Zij hebben een andere ervaring en opleiding. Ik zit hier graag bij om te leren.”

Onderzoek bij CLT Brussel toont hoe bewoners vaardigheden verwerven en zelfvertrouwen opbouwen. In Gent komt de projectgroep elke maand samen. Daarnaast zijn er verschillende werkgroepen rond deelaspecten van het project, zoals de tuin, de gemeenschapsruimte, de groepssfeer en de financiën.

‘Het ideaal van emancipatie door participatie botst soms met de werkelijkheid.’

Het ideaal van emancipatie door participatie botst echter soms met de werkelijkheid. Zo getuigt een toekomstige bewoner: “Ik vind het soms wel moeilijk. Betrokkenheid is voor mij iets dat spontaan tot stand komt als je op de plek woont, zoals eens een babbeltje slaan met je buren.”

Omdat de bewoners nog niet in hun appartementen ingetrokken zijn, gebeuren zulke zaken nog niet. “Nu is het formeler, met werkgroepen en activiteiten. Ik zit in zo’n werkgroep, maar kan momenteel geen groot engagement opnemen. Toch voel ik druk om mijn bijdrage te leveren.”

Vergaderen ligt niet iedereen

Naast de noodzakelijke tijd die deelname vergt, zijn de participatiemomenten momenteel vooral ingericht als vergaderingen. Tijdens de maandelijkse bijeenkomsten wordt veel informatie meegegeven en afgetoetst. Dit is niet altijd evident, zeker voor anderstalige bewoners.

Vergaderen ligt niet iedereen. Zo waren er weinig mensen die wilden deelnemen aan de werkgroep tuin, maar gingen er een pak meer handen in de lucht na de vraag: “Wie wil er helpen in de tuin?”

‘Tijdens de bijeenkomsten wordt veel informatie meegegeven en afgetoetst. Dit is niet altijd evident.’

De medewerkers van CLT Gent doen hun best om drempels weg te werken. Zo regelen ze een babysit voor mensen met jonge kinderen, werken ze meer in kleine groepjes en is er individuele begeleiding voor bewoners die met vragen zitten. De sociale professionals geven aan dat ze in een ideaal scenario meer tijd hadden gehad om een ander type activiteiten op te zetten, zodat participatie niet altijd synoniem staat voor samen vergaderen.

Te veel participatie

Verschillende visies of invullingen van participatie geven spanning. Sommige kandidaat-bewoners verwachten een minimale aanwezigheid op bijeenkomsten, anderen horen we iemand geruststellen dat het voldoende is “als je een goeiedag komt zeggen”.

Het is voor de ondersteunende professionals zoeken naar het evenwicht tussen eigenaarschap en toegankelijkheid van het project, getuigt een medewerker. “We willen bewoners in bijna alle beslissingen betrekken. Maar als je niet oplet, leidt te veel participatie net tot verminderde toegankelijkheid. Het is daarom zoeken naar methodieken die de twee combineren.”

Ecologisch wonen

CLT Mykolaiv probeert duurzame woningen te bouwen. Het project omvat onder andere zonnepanelen, een collectieve warmtepomp en groendaken.

Het feit dat niet elke bewoner apart deze investeringen moet doen, maakt dit haalbaar. En niet enkel op financieel vlak. Bewoners geven aan dat ze op hun eentje niet zouden weten hoe eraan te beginnen.

‘Dat niet elke bewoner apart duurzame investeringen moet doen, maakt dit haalbaar.’

CLT-medewerkers voorzien infosessies over energie, begeleiding rond energiezuinige huishoudtoestellen en er wordt nagedacht over collectieve mobiliteitsoplossingen. Dergelijke collectieve actie is noodzakelijk voor een sociaal rechtvaardige transitie.

Maar het ecologische luik staat meer dan eens op gespannen voet met betaalbaarheid. “Hoe graag we ook circulair willen bouwen, als het te duur is doen we het niet. De prioriteit blijft betaalbaar wonen”, klinkt het bij CLT Brussel. Ook in Gent spelen dergelijke overwegingen. Zeker als we kijken naar hoe toekomstige bewoners hun leven nu vormgeven en welke keuzes ze daarin kunnen maken.

Lees ook

Klimaatcrisis daagt sociale professionals uit

Zo vertelt een bewoner: “Als ik in Gent ga wonen, doe ik mijn auto weg. Maar dat is niet zozeer voor het klimaat. Dat is omdat ik het anders niet kan betalen. Ik kan niet en een auto hebben en daar wonen.”

Het is een goed voorbeeld van hoe ecologische keuzes gemaakt worden vanuit economische overwegingen. Onderzoekers Bea Cantillon en Marek Hudon noemden dit ‘inperkingsgedrag’. Deze vorm van duurzaam gedrag krijgt minder erkenning dan wanneer mensen met een hoger inkomen bewust duurzaam consumeren.

Blik op de toekomst

Community land trusts staan voor een democratisch en anti-speculatief beheer van grond. In het alternatief woonmodel wordt de grond gezamenlijk beheerd en hebben bewoners iets te zeggen over hun woning en woonomgeving.

‘Community land trusts staan voor een democratisch en anti-speculatief beheer van grond.’

Zo bekleden community land trusts een unieke positie in ons woonlandschap. Ze dragen bij tot een differentiatie van ons woonaanbod, zeker voor kwetsbare groepen. Innovatieve woonvormen zoals community land trusts moeten een instrument zijn binnen het betaalbaar woonbeleid, naast een ambitieuze inzet op een uitgebreid sociaal woonpatrimonium.

Community land trusts kunnen echter slechts bijdragen aan betaalbaar wonen als ze ondersteund worden door het beleid. Structurele financiële ondersteuning is onontbeerlijk voor de verwerving van gronden, werkingskosten en financiering van bouwprojecten. Enkel zo kunnen nieuwe projecten ontstaan en bestaande opgeschaald worden.