Discriminatie op de huurmarkt: ‘Oei, neen, deze woning is echt niets voor jullie’

Discriminerende uitspraken

“Er woont al iemand met een kleureke in het gebouw, ik wil de andere huurders niet nog bezorgder maken. (…) Als Mohammed perfect Nederlands spreekt en een job heeft, dan zal geen enkele verhuurder hem nog weigeren.”

‘Particulieren discrimineren nog vaker dan makelaars.’

“Sociale gevallen gelieve zich te onthouden! (…) “Oei, neen, deze woning is echt niets voor jullie.” (…) “Liefst geen huurders met een hoofddoek, want er hangt een ventilator aan het plafond en ik wil geen ongelukken.”

Deze discriminerende uitspraken zijn niet verzonnen. Ze komen echt uit de mond van verhuurders, makelaars en beleidsmakers. Het toont aan dat we nog een hele weg te gaan hebben om het recht op wonen waar te maken voor iedereen.

Verschillende studies wezen al op het probleem van discriminatie op de huurmarkt in Vlaanderen. Etnische minderheden, personen met een handicap en alleenstaande ouders worden significant minder vaak uitgenodigd door makelaars en verhuurders voor een plaatsbezoek. Het probleem doet zich voor in alle steden en gemeenten. Particulieren discrimineren nog vaker dan makelaars.

Dramatische situatie

Een verhuurder laat zich vaak leiden door de eigen negatieve ervaringen met vorige huurders, maar even vaak door vooroordelen. Negatieve ervaringen met een huurder worden omgezet naar een ‘groepskenmerk’. De grote aandacht voor negatieve ervaringen, bijvoorbeeld in de media, maken dat mensen zich gesterkt voelen in hun vooroordeel.

Maar laten we ons geen illusies maken. Eerdere negatieve ervaringen zijn slechts een deel van de verklaring. Ook racisme en stereotypes spelen een rol. Dat bewijst het wetenschappelijk onderzoek en wordt bevestigd door vele getuigenissen.

‘Negatieve ervaringen zijn slechts een deel van de verklaring. Ook racisme en stereotypes spelen een rol.’

Zeker voor mensen die ver staan van de ‘ideale’ huurder, is de situatie dramatisch. Een nieuwkomer met een onzeker inkomen, een groot gezin uit een etnisch-culturele minderheid, een alleenstaande ouder die beroep doet op een waarborg via het OCMW… Voor hen gaat de deur maar zelden open.

Ik verhuur niet aan Aziaten

Zo vertelde een alleenstaande mama die in budgetbeheer zit aan Welzijnszorg: “Er wordt door heel veel mensen afwijzend gereageerd. Ze denken dat ik schulden heb omdat ik in budgetbeheer zit, maar dat is helemaal niet waar.” Ze heeft last van haar kortetermijngeheugen, waardoor ze zaken over het hoofd ziet. “Ik betaal mijn huur correct, maar toch krijg ik een stempel. Ze denken dat mensen in budgetbeheer mensen zijn die niets hebben.”

‘Door een klacht in te dienen, heb je nog niet meteen een woning gevonden.’

“Ik liep met mijn vader letterlijk en figuurlijk de hele stad af op zoek naar een huurwoning. Dat mensen niet aan mij wilden verhuren omwille van mijn afkomst, was schering en inslag”, getuigde een vrouw aan ons. “Soms was het heel direct: ‘Ik verhuur niet aan Aziaten.’ Ook omdat ik een alleenstaande moeder ben, werd ik soms geweigerd. Telkens werden loonfiches en bewijs van werk opgevraagd.”

De wetgever aanvaardt deze vormen van discriminatie gelukkig niet. Maar bij de handhaving van het verbod op discriminatie op de woonmarkt loopt het mis. Hoe verzamel je bewijs? En door een klacht in te dienen, heb je nog niet meteen een woning gevonden, ook niet wanneer het tot een veroordeling komt.

Bent u wel solvabel?

Wat zegt de regelgeving in Vlaanderen? De verhuurder mag een onderscheid maken op basis van vermogen als daarmee een ‘legitiem doel’ wordt nagestreefd. Maar wat een legitiem doel is, is niet duidelijk. De regelgever verduidelijkt wel dat negatieve ervaringen in het verleden, stereotypes of een discriminerende voorkeur van de verhuurder geen legitieme doelen zijn. Het doel moet objectief verantwoordbaar, niet willekeurig en voldoende zwaarwichtig zijn.

Concreet: voor de verhuurder is het een legitiem doel om zeker te zijn dat de huurder de huur kan betalen. De verhuurder mag dus proberen om te weten te komen of de huurder zijn betalingsverplichtingen kan nakomen. Ook een vastgoedmakelaar mag dat uitpluizen. Kiezen voor de kandidaat-huurder die het meest solvabel is, is dus geen discriminatie.

‘Iemand kan veel verdienen en nooit huur betalen. Of iemand kan weinig verdienen en correct de huur betalen.’

Maar is solvabiliteit per definitie wel gelijk aan de hoogte van het inkomen? Iemand kan veel verdienen en nooit huur betalen. Of iemand kan weinig verdienen en correct de huur betalen. Toch wijst de praktijk uit dat het inkomen als de meest objectieve indicatie van solvabiliteit wordt gezien.

Het is trouwens wel verboden om een selectie te maken op basis van de aard of bron van het inkomen. Een verhuurder mag dus niet bij voorbaat mensen met een leefloon weigeren. Dat is een belangrijk detail, want nog te vaak worden arbeidscontracten van kandidaat-huurders opgevraagd.

Mensen met laag inkomen trekken aan kortste eind

Selectie op vermogen is volgens de wetgeving dus geen discriminatie. Maar de realiteit van onze private huurmarkt met haar hoge huurprijzen, maakt dat een selectie op basis van inkomen altijd nadelig zal uitvallen voor wie een laag inkomen heeft. Mensen met een laag inkomen ervaren dus in de praktijk wel vaak uitsluiting op de private woonmarkt.

Als mensen bij voorbaat al niet in aanmerking komen voor pakweg 80 procent van het beschikbare aanbod aan huurwoningen, dan wordt voor mensen in armoede het recht op wonen geschonden. Ook al is er nog geen sprake van schending van het verbod op discriminatie.

Gerechtvaardigd versus discriminatie

Solvabiliteit wordt soms zelfs gebruikt om discriminatie te vergoelijken. Uit een praktijktest in Mechelen bleek bijvoorbeeld dat alleenstaande moeders minder vaak uitgenodigd worden voor een plaatsbezoek. Dat is dus discriminatie op basis van gezinssamenstelling.

Maar de reactie van de Confederatie van Immobiliënberoepen Vlaanderen was sprekend: “Het probleem is dat men vaak enkel test op gezinssamenstelling, terwijl dat niet los staat van het financiële. Al was het maar het feit dat een koppel twee inkomens heeft waarmee men de huur kan dragen.”

‘Het verschil tussen gerechtvaardigde selectie en discriminatie is theoretisch.’

Dit voorbeeld toont dat het verschil tussen ‘gerechtvaardigde’ selectie (op basis van de hoogte van het inkomen) en discriminatie (op basis van gezinssamenstelling) een theoretisch verschil is. In de praktijk is het duidelijk: alleenstaande vrouwen met kinderen maken minder kans op de huurmarkt.

De vanzelfsprekendheid waarmee mensen met een laag inkomen geweigerd worden, is natuurlijk niet zonder gevolg. Het zorgt wel degelijk voor sociale uitsluiting. Je kan je basisrechten niet vervullen en daardoor je plaats in de maatschappij niet opnemen.

Vrije keuze versus het recht op wonen

Een verhuurder mag zelf zijn huurders kiezen, maar discrimineren mag niet. Simpel, toch?

Maar verplaats je even in de kandidaat-huurder: steeds geweigerd worden om wie je bent. Om discriminatie en uitsluiting te omzeilen, worden mensen noodzakelijk creatief. Ze maken afspraken onder een andere naam of ze nemen witte vrienden mee.

‘Kandidaat-huurders laten soms potentiële verhuurders toe om hun huidige woning te inspecteren. Alles om toch maar een goede woning te vinden.’

Huurders voelen zich verplicht om zichzelf te verbergen om een kans te krijgen. Ze wapenen zich met bewijzen dat ze een goede huurder zijn, zoeken mensen die borg willen staan, laten soms zelfs potentiële verhuurders toe om hun huidige woning te inspecteren. Alles om toch maar een goede woning te vinden. Dat is gewoon onrechtvaardig.

Het gaat over mensen

Uitgesloten en gediscrimineerd worden, heeft vaak grote effecten op de persoon en zijn gezin. Het gaat daarbij niet enkel over het niet kunnen realiseren van je rechten, het gaat ook over de negatieve gevoelens die daarmee gepaard gaan.

Dit gaat over mensen. Mensen die geen toegang hebben tot de woningmarkt, omdat ze van een uitkering moeten overleven, omdat ze tot een etnisch-culturele minderheid behoren, omdat ze nieuw in het land zijn, omdat ze alleenstaande ouder zijn of een groot gezin vormen.

We kunnen niet genoeg benadrukken hoe belangrijk de toegang tot een goede woning is. Het is het fundament voor je leven.

Van vitaal belang voor de kinderen

Het recht op wonen garanderen en een einde maken aan discriminatie en uitsluiting, is niet alleen van belang voor de huurders. Ook voor hun kinderen is het vitaal, zodat zij in stabiele woonomstandigheden kunnen opgroeien.

‘Een goede woning is het fundament voor je leven.’

Mensen die uitgesloten worden van de private huurmarkt en op de veel te lange wachtlijsten voor een sociale woning staan, zoeken nu eenmaal andere oplossingen. Ze komen terecht bij huisjesmelkers, in te kleine woningen. Ze logeren bij familie en vrienden tot ze toch hun plek kunnen vinden.

Los het op!

De situatie is onleefbaar. Verhuurders en makelaars, moeten de vooroordelen opzijschuiven en de deur ook openzetten wie niet aan hun ideaalbeeld voldoet. Maar ook de overheid moet aan de slag. Beleidsmakers hebben de sleutel in handen om discriminatie en uitsluiting aan te pakken.

Beleidsmakers voelen zich voorlopig weinig aangesproken om dit probleem op te lossen. Ze leggen het probleem bij diegene die wordt uitgesloten. De kandidaat-huurder moet zogenaamd meer moeite doen om beter werk te vinden, of moet beter Nederlands leren als die niet gediscrimineerd wil worden. Ook al bewijst wetenschappelijk onderzoek telkens opnieuw dat er wel degelijk discriminatie is.

Op de private markt moet meer handhaving van de antidiscriminatiewetgeving komen. Dit kan door praktijktesten ruimer in te zetten, ook als voorbereiding van juridische procedures. Mensen die het doelwit zijn van discriminatie weten bovendien nog te weinig waar ze terecht kunnen. Ze moeten ondersteuning krijgen om hun situatie aan te kaarten.

Lees ook

‘Sociaal wonen gaf ons als kind zekerheid en stabiliteit’

Helaas lost de antidiscriminatiewetgeving de uitsluiting van mensen met een laag inkomen niet op. Daarom blijft het belangrijk om in te zetten op participatie van mensen in armoede en zelforganisaties aan het woonbeleid. Het beleid kan van daaruit gerichte acties nemen om eigenaars en makelaars te sensibiliseren en te stimuleren.

De grootste hefboom om te zorgen dat mensen met een laag inkomen toch goed en betaalbaar kunnen wonen, is via sociaal wonen. De overheid moet zorgen voor voldoende sociale woningen en op de sociale woonmarkt geen extra drempels opwerpen. Meer sociale woningen kan ook de concurrentieslag om de goedkoopste huurwoningen op de private markt temperen.